Νέο σενάριο για τα κόκκινα στεγαστικά

Στροφή στο ιρλανδικό μοντέλο ρύθμισης μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων κάνει διακριτικά το υπουργείο Οικονομίας, σημειώνοντας ότι η σεισάχθεια που είχε υποσχεθεί προεκλογικά θα ισχύσει μόνο για περιπτώσεις δανειοληπτών που πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια (δανειολήπτες που είναι κάτω από τα όρια της φτώχειας, ευπαθείς κοινωνικά ομάδες κά) Το πώς η νέα κυβέρνηση θα αντιγράψει το ιρλανδικό μοντέλο έχει από μόνο του μεγάλο ενδιαφέρον. Και αυτό επειδή σε Ελλάδα και Ιρλανδία ακολουθήθηκαν δύο εντελώς διαφορετικοί δρόμοι όσον αφορά στην εξυγίανση του τραπεζικού συστήματος. Οι Ιρλανδοί για να αντιμετωπίσουν την κατάρρευση των τραπεζών χρηματοδότησαν τη δημιουργία μιας bad bank, η οποία αγόρασε τα δάνεια που θα μπορούσαν να αναδιαρθρωθούν από τις τράπεζες που τέθηκαν σε εκκαθάριση ( σ.σ οι περισσότερες) ή αυτές που ανακεφαλαιοποιήθηκαν σε πολύ χαμηλές αποτιμήσεις από ιδιώτες. Η National Asset Management Agency (ΝΑΜΑ) ξεκίνησε τη λειτουργία της τον Δεκέμβριο του 2009, έχοντας υπό τη διαχείρισή της δάνεια ονομαστικής αξίας 74,2 δισ. ευρώ, τα οποία απέκτησε με discount 57% από τις τράπεζες. Πλήρωσε, δηλαδή, για να τα αποκτήσει 31,7 δισ. ευρώ. Τη ζημιά των 42,5 δισ. την πλήρωσαν οι τράπεζες που στην πλειονότητά τους είχαν ήδη τεθεί σε ειδική εκκαθάριση, άρα τα χρήματα που αποδόθηκαν εν πολλοίς επέστρεψαν στον φορολογούμενο, διευκολύνοντας και την εκκαθάριση των τραπεζικών ιδρυμάτων. Από το χαρτοφυλάκιο μη εξυπηρετούμενων δανείων που απέκτησε η NAMA τα 12 δισ. ευρώ αφορούσαν σε στεγαστικά δάνεια ή δάνεια που είχαν δοθεί σε εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων. Προκειμένου να πουλήσει τις περίπου 2.000 μονοκατοικίες και 6.000 διαμερίσματα, που ήρθαν στην κατοχή της ή να ρυθμίσει τα σχετικά δάνεια, η ΝΑΜΑ προσφέρει εγγύηση προστασίας από το ρίσκο της πορείας των εμπορικών αξιών στα ακίνητα. Δέχεται, δηλαδή, να διαγραφεί ως και το 20% του τιμήματος εφόσον πέσει αντίστοιχα η αξία γης. Στην Ελλάδα οι εσωτερικές υπερδιευθύνσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων αλλά και υπό ειδική εκκαθάριση τράπεζες απέφυγαν να εφαρμόσουν αντίστοιχες ρυθμίσεις. Τώρα την υπόσχεται το υπουργείο Οικονομίας. Πως μπορεί να δουλέψει στην Ελλάδα; Για στεγαστικά που είχαν συναφθεί με υψηλότερες εμπορικές αξίες και είναι τώρα μη εξυπηρετούμενα θα προτείνεται στον δανειολήπτη ένα νέο δάνειο που θα αντιστοιχεί στην τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου και στην ικανότητά του να το εξυπηρετεί. Η διαφορά μέχρι το αρχικό ποσό του δανείου θα «παγώνει» και θα επανεξετάζεται μετά από κάποιο προκαθορισμένο χρονικό διάστημα ανάλογα και με την πορεία της εμπορικής αξίας. Το δεύτερο εργαλείο που χρησιμοποιεί η NAMA είναι η πώληση ακινήτων με προκαταβολή. Πουλάει δηλαδή κατοικίες που περιήλθαν στην κατοχή της ως ενέχυρα μη εξυπηρετούμενων δανείων με προκαταβολή μόλις του 10% της τρέχουσας αξίας τους. Για παράδειγμα κάποιος μπορεί να αγοράσει έναντι 200 χιλ. ευρώ κατοικία από τη ΝΑMA, εφόσον δεσμεύσει καταθέσεις 20 χιλιάδων ευρώ. Τα υπόλοιπα 180 χιλ ευρώ είναι δάνειο που του χορηγεί η NAMA. Το δάνειο δίνεται με περίοδο χάριτος και με ρήτρα από την NAMA ότι θα παραιτηθεί ως και για το 30% του τιμήματος, εφόσον η τιμή του ακινήτου πέσει αντίστοιχα. Εναλλακτικά παρέχει τη δυνατότητα στους υποψήφιους αγοραστές να αγοράσουν τις κατοικίες, προκαταβάλλοντας το 30% της αξίας τους και εξοφλώντας το υπόλοιπο 70% σε 5 με 7 έτη και με ρήτρα μείωσης του τιμήματος εφόσον κατά το ποσοστό που θα υποχωρήσει η αξία της γης στην περιοχή. Το παραπάνω μοντέλο πίστωσης από τον ιδιοκτήτη (vendor finance) θα μπορούσε να εφαρμοσθεί και από τις ελληνικές τράπεζες προκειμένου για κατοικίες που περιήλθαν στην κυριότητά τους μέσω κατάπτωσης δανείων. Δύσκολα όμως κάτι τέτοιο θα γίνει αποδεκτό ως μέτρο από τη νέα πολιτική ηγεσία