Ποιούς συμφέρουν τα ακίνητα

Η αβεβαιότητα που επικρατεί στο τραπεζικό σύστημα τρομάζει τους καταθέτες, οι οποίοι θα ήθελαν να έχουν περισσότερη πρόσβαση και έλεγχο στα χρήματά τους. Πολλοί καταθέτες σκέφτονται να επενδύσουν μέρος των χρημάτων τους σε ακίνητα, έστω και αν οι τιμές των ακινήτων υποχωρούν. Θα μπορούσε για παράδειγμα κάποιος καταθέτης να διαθέσει τις ανασφάλιστες καταθέσεις του (άνω των €100.000) για την αγορά ακίνητης ιδιοκτησίας, αφού οι πρώτες €100.000 είναι θεωρητικά ασφαλισμένες. Όσοι λοιπόν σκέφτονται να αγοράσουν ακίνητη ιδιοκτησία, φοβούμενοι για τις καταθέσεις τους, θα πρέπει να έχουν υπόψη κάποια πράγματα για την αγορά ακινήτων, όπως την τάση της αγοράς, τη λογική αξία ενός ακινήτου, την απόδοση της επένδυσης σε ακίνητη ιδιοκτησία, τα επιτόκια, τις φορολογίες που αφορούν στην ακίνητη ιδιοκτησία κ.λπ. Η τάση της αγοράς είναι πτωτική. Οι τιμές ακινήτων υποχωρούν εδώ και τέσσερα χρόνια και η πτώση συνεχίζεται με επιταχυνόμενους ρυθμούς. Ουδείς γνωρίζει πόσο ακόμα θα υποχωρήσουν οι τιμές των ακινήτων ούτε και πότε θα σταματήσει η πτώση, αυτό θα το αποφασίσει η αγορά. Η πτώση των τιμών και η παρατεταμένη ύφεση της οικονομίας δημιουργούν αρνητικές προσδοκίες για το μέλλον. Καθώς οι τιμές υποχωρούν περισσότερο, οι υποψήφιοι αγοραστές επενδυτές αναβάλλουν τις αγορές τους για αργότερα, με αποτέλεσμα να μειώνονται περισσότερο η ζήτηση και οι τιμές. Βασικά, αυτό που συμβαίνει είναι το αντίστροφο που είχε συμβεί όταν οι τιμές ανέβαιναν, στα χρόνια πριν το 2008, όταν οι προσδοκίες για άνοδο των τιμών προκαλούσαν αύξηση στη ζήτηση και στις τιμές. Δεν είμαστε σε θέση να γνωρίζουμε πότε θα σταματήσει η πτώση των τιμών, γνωρίζουμε όμως ότι η πτώση θα είναι ανάλογη της ανόδου. Αν δηλαδή η άνοδος των τιμών κατά την περίοδο 2003-2008 ήταν μεγάλη, τότε η πτώση που παρατηρείται αυτή την περίοδο θα είναι μεγάλη.

Η λογική αξία ενός ακινήτου θα πρέπει επίσης να λαμβάνεται υπόψη στην απόφαση του υποψήφιου αγοραστή. Ένας «χρυσός κανόνας» που ισχύει σε «κανονικές» περιόδους είναι ότι ένα ακίνητο αξίζει σήμερα 15 φορές το ετήσιο εισόδημα που μπορεί να αποφέρει. Για παράδειγμα, ένας επενδυτής αγοράζει ένα διαμέρισμα για να το ενοικιάζει και να έχει εισόδημα. Αν το ενοίκιο της αγοράς είναι €500 τον μήνα ή €6.000 τον χρόνο, τότε η λογική αξία του διαμερίσματος είναι €90.000 (15 φορές €6.000). Ένα άλλο διαμέρισμα που ενοικιάζεται για €600 τον μήνα ή €7.200 τον χρόνο αξίζει €108.000 σήμερα. Όμως, ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να λάβει υπόψη ότι ένα διαμέρισμα μπορεί να παραμείνει άδειο για κάποιους μήνες. Ιδιαίτερα αυτή την περίοδο, υπάρχουν χιλιάδες άδεια διαμερίσματα και κατοικίες, οι οποίες δεν κερδίζουν εισόδημα. Συνεπώς, η απόδοση της επένδυσης σε διαμερίσματα και κατοικίες μπορεί να είναι χαμηλότερη από αυτή που αναμένει κανείς. Τα ψηλά επιτόκια και η περιορισμένη ρευστότητα που υπάρχουν σήμερα, επηρεάζουν αρνητικά τις επενδύσεις σε ακίνητα, διότι αυξάνουν το κόστος της επένδυσης. Οι ψηλές φορολογίες στα ακίνητα μειώνουν τις αποδόσεις των επενδύσεων σε ακίνητη ιδιοκτησία και θα αποθαρρύνουν πολλούς υποψήφιους αγοραστές.