Πως θα γίνουν οι τιτλοποιήσεις ακινητων

Διαδοχικές τιτλοποιήσεις μελλοντικών εσόδων όχι μόνο για τα ακίνητα αλλά και άλλα περιουσιακά στοιχεία του Δημοσίου, όπως τα έσοδα από το Διεθνή Αερολιμένα Αθηνών, εξετάζει το ΤΑΙΠΕΔ για το 2014, προκειμένου να προσεγγίσει το φιλόδοξο στόχο για έσοδα 3,56 δισ. ευρώ τον επόμενο χρόνο. Η προετοιμασία για την πρώτη τιτλοποίηση εσόδων από ακίνητα του Δημοσίου ύψους 350 εκατ. ευρώ, που αναμένεται να γίνει τον Ιούλιο, έχει ήδη ξεκινήσει. Στελέχη του ΤΑΙΠΕΔ ξεκαθαρίζουν ότι τουλάχιστον στην πρώτη φάση οι προσδοκίες θα πρέπει να είναι χαμηλές. Τούτο γιατί στον τομέα των ακινήτων πρακτικά το Δημόσιο θα προσπαθεί να προεισπράξει έσοδα που σήμερα δεν υπάρχουν. Στις κλασικές τιτλοποιήσεις μελλοντικών εσόδων ο εκδότης (εταιρεία ή κράτος) προεισπράττει μελλοντικά έσοδα για 10 ή 20 χρόνια με βάση τα κάποια χρήματα που έχουν εισρεύσει και θα συνεχίσουν να εισρέουν στο ταμείο του. Στην περίπτωση των ελληνικών δημοσίων ακινήτων η απόδοση σήμερα τείνει στο μηδέν.

Με εξαίρεση τα μεγάλα ακίνητα του Δημοσίου τα οποία έχουν παραχωρηθεί ή πρόκειται να παραχωρηθούν σε ιδιώτες (κτήριο IBC, Κασσιόπη και σύντομα ο Αστέρας και το Ελληνικό), στην παρούσα φάση δεν μπορεί κανείς να προεξοφλήσει ικανοποιητική απόδοση από τα δημόσια ακίνητα. Στις άμεσες προτεραιότητες των στελεχών του Ταμείου είναι να απευθυνθούν στην αγορά και να πείσουν ότι το «καλάθι» των ακινήτων που θα παρουσιάσουν μπορεί άμεσα ή με μικρές επενδύσεις να φέρει έσοδα. Αυτά τα -μελλοντικά- έσοδα θα είναι η βάση των τίτλων που θα εκδοθούν. Αρνητικά στην έκδοση αναμένεται να επιδράσει και η σχετική αβεβαιότητα που υπάρχει ακόμη για την πορεία της ελληνικής οικονομίας. Ολα αυτά αναμένεται να μεταφραστούν πρακτικά σε μια εξαιρετικά υψηλή απόδοση -τουλάχιστον για την πρώτη έκδοση-, η οποία μπορεί να αποτυπωθεί σε ένα κουπόνι ίσως και μεγαλύτερο του 10%. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο το ποσό που θα ζητήσει το Ταμείο δεν θα ξεπερνά τα 350 εκατ. ευρώ. Στόχος του Ταμείου είναι οι επόμενες εκδόσεις που θα γίνουν στη συνέχεια να έχουν όλο και καλύτερα επιτόκια. Προϋπόθεση και σε αυτό θα είναι μαζί με τις εκδόσεις να προχωρά και ένα πρόγραμμα αξιοποίησης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας που θα μπορεί να εμφανίσει έσοδα τα οποία θα προεισπράττονται. Βάση της σκέψης για την τιτλοποίηση είναι ότι η πώληση ακινήτων είναι εξαιρετικά χρονοβόρα, με δεδομένο ότι η έλλειψη κτηματολογίου απαιτεί σε κάθε περίπτωση τον ορισμό των χρήσεων γης και ορισμό πολεοδομικών κανόνων. Αυτό χωρίς να περιλάβει κανείς και τα προβλήματα των καταπατήσεων και αμφισβητήσεων ή διεκδικήσεων που προκύπτουν στις περισσότερες των περιπτώσεων.