Γιατί πέφτουν επιτόκια και τιμές;

Το ελληνικό παράδοξο καταρρίπτει ακόμα και τον κανόνα που θέλει την μείωση των επιτοκίων να επιδρά θετικά τόσο στην ζήτηση όσο και στο επίπεδο των τιμών των ακινήτων . Τα δύο τελευταία χρόνια στην ελληνική αγορά καταγράφεται ένα παράδοξο: τα επιτόκια να βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα αλλά η ζήτηση και οι τιμές να υποχωρούν. Τι συμβαίνει ; Η Ελλάδα ανατρέπει τους κανόνες;

Όχι φυσικά. Οι περισσότεροι μικροεπενδυτές, κυρίως ιδιοκτήτες ακινήτων, επικεντρώνονται στην αλλαγή επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, επειδή έχουν άμεση επιρροή στις τιμές των ακινήτων. Ωστόσο, υπάρχουν και άλλοι παράγοντες όπως η διαθεσιμότητα κεφαλαίων και η ζήτηση για άλλες επενδύσεις. Αυτές οι ροές κεφαλαίων επηρεάζουν την προσφορά και τη ζήτηση για την ιδιοκτησία και, κατά συνέπεια, επηρεάζουν τις τιμές ακινήτων.

Τι συμβαίνει στην ελληνική αγορά ακινήτων; Η ροή κεφαλαίων για την στεγαστική πίστη συρρικνώνεται μήνα με τον μήνα με αποτέλεσμα η χρηματοδότηση της αγοράς να είναι πλέον ανύπαρκτη. Επιπλέον, τα επιτόκια επηρεάζουν επίσης την απόδοση των επενδύσεων υποκατάστασης. Τι σημαίνει αυτό; Τα επιτόκια δεν επηρεάζουν μόνο την προσφορά και την ζήτηση για ακίνητα αλλά και τις αποδόσεις σε άλλες κατηγορίες επενδύσεων όπως για παράδειγμα τα ομόλογα και τις προθεσμιακές καταθέσεις. Τι σημαίνει αυτό ότι οι αγοραστές «μετράνε» τις αποδόσεις των χρημάτων που τους προσφέρουν τα ακίνητα και οι άλλες εναλλακτικές επενδύσεις και ανάλογα κατευθύνουν τα χρήματα τους. Όταν το κόστος της επένδυσης είναι υψηλό τότε όσο χαμηλά και αν είναι τα επιτόκια δεν προσελκύονται νέες επενδύσεις. Επενδυση σημαίνει όμως και ασφάλεια . Αυτό στην οικονομία μετράται με το λεγόμενο ασφάλιστρο κινδύνου. Όσο μεγαλύτερο ρίσκο έχει μία αγορά τόσο ανεβαίνει το ασφάλιστρο αυτό. Αυτό ισχύει σε περιόδους αποσταθεροποίησης όπου οι επενδυτές προβλέπουν αύξηση του κινδύνου γεγονός που περιορίζει την ζήτηση και προκαλεί μεγαλύτερη καθοδική πίεση στις τιμές των ακινήτων.