Στον αέρα, οι φορολογικές ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες τουριστικές μιθώσεις. Ουδείς γνωρίζει πότε επιτέλους θα αρχίσει να λειτουργεί ο νέος αυτός θεσμός, δεδομένου ότι για τη λειτουργία του απαιτείται να εκδοθούν: Πρώτον κοινές αποφάσεις των Υπουργών Οικονομικών, Τουρισμού και Διοικητού ΑΑΔΕ για τη συνεργασία τους με κάθε μια από τις διεθνείς πλατφόρμες μισθώσεων κατοικιών, και Δεύτερον απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. για τη λειτουργία του ηλεκτρονικού Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και τη διαδικασία υποβολής των δηλώσεων, ελέγχων, επιβολής προστίμων κλπ. Συνεπώς το πιθανότερο είναι ότι ακόμη μια καλοκαιρινή σαιζόν θα χαθεί τόσο για το θεσμό αυτό όσο και για τα φορολογικά μας έσοδα.

Επί των διατάξεων περί των βραχυχρόνιων μισθώσεων ιδιωτικών κατοικιών εντός της «οικονομίας διαμοιρασμούη λειτουργία του νέου αυτού θεσμού υπηρετεί στη χώρα μας μια πολλαπλή αναγκαιότητα:

1. Αποτελεί απαραίτητο συμπλήρωμα  του τουριστικού προϊόντος της χώρας μας γιατί καλύπτει ένα νέο αλλά συνεχώς αναπτυσσόμενο είδος τουρισμού.

2. Σε αντίθεση με τα all-inclusive συστήματα διαμονής τουριστών, αποτελεί εργαλείο διάχυσης των οικονομικών αποτελεσμάτων του τουρισμού σε ευρύτερες επαγγελματικές ομάδες διάθεσης αγαθών και υπηρεσιών, σε όλη τη χώρα, και

3. Δίνει τη δυνατότητα σε πολλούς ιδιοκτήτες κατάλληλων ακινήτων να αποκτήσουν έσοδα που θα τους βοηθήσουν όχι να γίνουν πλούσιοι, αλλά να ανταποκριθούν στις ιδιαίτερα αυξημένες σήμερα φορολογικές και δανειακές τους υποχρεώσεις.

Η δραστηριότητα αυτή έχει ένα χαρακτηριστικό το οποίο ουδείς μπορεί να παραβλέψει: Σε οτιδήποτε επιχειρηθεί να περιοριστεί παράλογα, μπορεί σε μεγάλο βαθμό να λειτουργήσει στο χώρο της παραοικονομίας, επί ζημία των φορολογικών εσόδων της χώρας μας.

Στα θετικά σημεία της νέας ρύθμισης είναι η ορθότερη και συστηματικότερη κατάστρωση του θεσμού,  και η εκλογίκευση της φορολογικής γραφειοκρατίας του.

Στα αρνητικά της σημεία είναι ότι ενώ τώρα ο περιορισμός των δύο κατοικιών παύει να αποτελεί τον κανόνα, όπως προηγουμένως, ανά πάσα στιγμή μπορεί με κοινές υπουργικές αποφάσεις ο περιορισμός αυτός να επιστρέψει «από το παράθυρο» ως εξαίρεση, εκεί ακριβώς όπου μπορεί να ανθίσει, με πρόσχημα την προστασία της κατοικίας…

Τεράστια μείωση υπέστησαν τα εισοδήματα από ακίνητα στα χρόνια της κρίσης σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών, ενώ την ίδια στιγμή οι φόροι των ακινήτων εκτοξεύτηκαν σε δυσθεώρητα επίπεδα.

Συγκεκριμένα, τα εισοδήματα από ακίνητα μειώθηκαν το 2015 κατά 2,8 δισ., ενώ αντίθετα οι φόροι έφθασαν τα 3,18 δισ. ευρώ την ίδια περίοδο, σε σύγκριση με τα εισοδήματα και τους φόρους του 2010. Δηλαδή, όχι μόνο χάθηκαν τα τεράστια αυτά εισοδήματα για κάποιους φορολογουμένους, αλλά κλήθηκαν να πληρώσουν υπερβολικούς φόρους ακόμα και για ακίνητα τα οποία είτε είναι κενά είτε είναι αδύνατον να αξιοποιηθούν.

Οπως προκύπτει από τα στοιχεία, το 2015 οι φορολογούμενοι που δήλωσαν εισόδημα από ακίνητα ανέρχονταν σε 1.496.301 και είναι λιγότεροι κατά 198.000 σε σύγκριση με το 2010, οι οποίοι προφανώς υπέστησαν διπλή ζημιά, καθώς έχασαν τα εισοδήματα από ακίνητα και πληρώνουν μόνο φόρους γι’ αυτά.

Το 2010 οι φορολογούμενοι με εισοδήματα από ακίνητα είχαν ανέλθει σε 1.694.684, με το δηλούμενο εισόδημα να διαμορφώνεται στα 8,87 δισ. ευρώ. Το 2015, οι φορολογούμενοι με εισοδήματα από την ίδια πηγή δήλωσαν εισόδημα 6,05 δισ. ευρώ.

Από την επεξεργασία των στοιχείων διαφαίνεται η συρρίκνωση χρόνο με τον χρόνο των εισοδημάτων από ακίνητα, εξέλιξη που δικαιολογεί το τεράστιο στοκ διαμερισμάτων που υπάρχει σήμερα στην κτηματαγορά, αλλά και τη μείωση των τιμών των ακινήτων είτε πρόκειται για πώληση είτε για ενοικίαση.

Επί της ουσίας, η υπερφορολόγηση ήταν ο σημαντικότερος λόγος που διαλύθηκε ένας από τους ισχυρότερους κλάδους της ελληνικής οικονομίας στο παρελθόν, με αποτέλεσμα σήμερα τα ακίνητα να μην αποτελούν μία καλή επένδυση όπως την περίοδο 2000-2008, αλλά αντίθετα αποτελεί βραχνά, καθώς οι ιδιοκτήτες ακινήτων πληρώνουν ετησίως υπερβολικούς φόρους απλά και μόνο επειδή διατηρούν κάποιο ακίνητο. Οι φόροι από το 2010 μέχρι και το 2015 αυξήθηκαν κατά 613%, ενώ τα εισοδήματα μειώθηκαν κατά 32,3%.

Σύμφωνα με στοιχεία:

• Το 2010 το Δημόσιο εισέπραξε από τη φορολόγηση των ακινήτων 487 εκατ. ευρώ, ενώ το δηλoύμενο εισόδημα από ακίνητα ανερχόταν στα 8,87 δισ. ευρώ.

• Το 2011 οι φόροι των ακινήτων έφθασαν το 1,17 δισ. ευρώ, ενώ το δηλούμενο εισόδημα τα 7,98 δισ. ευρώ (1.584.059 φορολογούμενοι είχαν εισοδήματα από ακίνητα).

• Το 2012 οι φόροι των ακινήτων διαμορφώθηκαν στα 2,75 δισ. ευρώ, ενώ το εισόδημα από ακίνητα στα 6,8 δισ. ευρώ.

• Το 2013 οι φόροι των ακινήτων αυξήθηκαν περαιτέρω και διαμορφώθηκαν στα 2,991 δισ. ευρώ με το δηλούμενο εισόδημα να μειώνεται στα 6,22 δισ. ευρώ.

• Το 2014 οι φόροι των ακινήτων έσπασαν το φράγμα των 3 δισ. ευρώ και συγκεκριμένα εισπράχθηκαν 3,474 δισ. ευρώ με το δηλούμενο εισόδημα να περιορίζεται στα 6,08 δισ. ευρώ.

• Το 2015 οι φόροι στα ακίνητα ανήλθαν στα 3,18 δισ. ευρώ με το δηλούμενο εισόδημα να βυθίζεται στα 6 δισ. ευρώ.

Από τα παραπάνω στοιχεία διαφαίνεται ότι αφενός κάθε χρόνο οι εισπράξεις από τη φορολόγηση των ακινήτων αυξάνονται, ενώ από την άλλη τα εισοδήματα μειώνονται δραματικά, κατάσταση που όπως επισημαίνουν οι ειδικοί του χώρου θα συνεχιστεί και κατά το τρέχον έτος. Και αυτό καθώς φέτος έχει αυξηθεί και ο συντελεστής φορολόγησης των εισοδημάτων από ακίνητα από 11% σε 15% για το τμήμα ετησίου εισοδήματος μέχρι 12.000 ευρώ. Ετσι, όσοι εισπράττουν ενοίκια έως 12.000 ευρώ θα έχουν αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης κατά 36,36%. Για παράδειγμα, φορολογούμενος που αποκτά εισοδήματα από ενοίκια 10.000 ευρώ, ενώ φέτος πληρώνει φόρο 1.100 ευρώ, το 2017 ο φόρος αυξάνεται στα 1.500 ευρώ, δηλαδή θα επιβαρυνθεί με επιπλέον 400 ευρώ.

Σημειώνεται ότι το 2016 οι εισπράξεις από τη φορολόγηση των ακινήτων έφθασαν 3,53 δισ. ευρώ. Είναι εξαιρετικά πιθανόν τα εισοδήματα να μειωθούν περαιτέρω και να «πέσουν» κάτω από 6 δισ. ευρώ.

Οι μειωμένες αντικειμενικές τιμές των ακινήτων που έχει εξαγγείλει η Κυβέρνηση οδηγούν αυτόματα σε μικρότερο ΕΝΦΙΑ για τους φορολογούμενους αλλά και σε μειωμένες εισπράξεις από τον φόρο για το Δημόσιο. Σε καμία περίπτωση όμως το οικονομικό επιτελείο δεν θέλει να ρισκάρει φορολογικά έσοδα της τάξεως των 2,65 δισ. ευρώ που αποφέρει ο ΕΝΦΙΑ, το 2018, ειδικά σε μια κρίσιμη χρονιά που ο πήχυς του πρωτογενούς πλεονάσματος ανεβαίνει στο 3,5% του ΑΕΠ. Για τον λόγο αυτό, αναμένεται να διευρυνθεί η φορολογητέα βάση του φόρου με:

αύξηση των συντελεστών υπολογισμού του φόρου

περιορισμό των φοροαπαλλαγών που ισχύουν σήμερα

μείωση ενδεχομένως του ορίου των 200.000 ευρώ της αξίας της ακίνητης περιουσίας των φορολογούμενων, πάνω από το οποίο επιβάλλεται σήμερα ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ.

Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να διασφαλίζεται ο εισπρακτικός στόχος των 2,65 δισ. ευρώ από τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων.

Όπως προκύπτει, από το κείμενο του νέου επικαιροποιημένου Μνημονίου, το νέο σύστημα υπολογισμού των φορολογητέων αξιών της ακίνητης περιουσίας, με βάση τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς, θα νομοθετηθεί, τελικά, τον Δεκέμβριο του 2017 - αντί τον Ιούνιο του 2017 που προέβλεπε το προηγούμενο επικαιροποιημένο Μνημόνιο - και θα εφαρμοστεί από το επόμενο έτος. Τα εκκαθαριστικά σημειώματα του ΕΝΦΙΑ του 2018 θα επιδιωχθεί να εκδοθούν τον Μάρτιο του επομένου έτους, δηλαδή δύο ή τρεις μήνες αφού θα έχει ολοκληρωθεί η πληρωμή του ΕΝΦΙΑ του 2017 και στα νέα αυτά σημειώματα, ο συγκεκριμένος φόρος θα υπολογιστεί με βάση τις νέες φορολογητέες αξίες, που θα είναι προσαρμοσμένες στα επίπεδα των πραγματικών τιμών της κτηματαγοράς. Ωστόσο, για να μην υπάρξουν επιπτώσεις στα έσοδα του Δημοσίου από τον ΕΝΦΙΑ, εξαιτίας της μείωσης των φορολογητέων αξιών των ακινήτων που θα χρησιμοποιηθούν το 2018 ως βάση υπολογισμού του φόρου αυτού, η κυβέρνηση ανέλαβε τη δέσμευση να περιορίσει κι άλλο τις απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ και να αυξήσει τους συντελεστές υπολογισμού του συγκεκριμένου φόρου.

Ειδικότερα, όπως αναφέρεται στο κείμενο του νέου επικαιροποιημένου Μνημονίου, σε περίπτωση που οι νέες φορολογητέες τιμές ακινήτων οδηγήσουν έστω και σε μικρή πτώση των εσόδων του ΕΝΦΙΑ κάτω από το επίπεδο των 2,65 δισ. ευρώ, που έχει προϋπολογιστεί να εισπράττεται κάθε χρόνο από τον συγκεκριμένο φόρο, θα διευρυνθεί η φορολογητέα βάση του ΕΝΦΙΑ και θα αναπροσαρμοστούν οι συντελεστές του ώστε το ύψος των εσόδων που θα εισπραχθούν να διατηρηθεί στο επίπεδο των 2,65 δισ. ευρώ.

Μπροστά σε μία οδυνηρή έκπληξη θα βρεθούν εκατομμύρια φορολογούμενοι εξαιτίας της μείωσης του αφορολόγητου ορίου κατά 35%, οι οποίοι όχι μόνο θα κληθούν να πληρώσουν μεγαλύτερους φόρους αλλά θα «πιαστούν» και στην τσιμπίδα των τεκμηρίων διαβίωσης. Χαμηλόμισθοι και χαμηλοσυνταξιούχοι ακόμα και αν διαμένουν σε μισθωμένη κατοικία είναι πολύ πιθανόν να φορολογηθούν με βάση τα τεκμήρια διαβίωσης με αποτέλεσμα να πληρώσουν φόρο για πρώτη φορά στο ελληνικό Δημόσιο, καθώς μέχρι σήμερα καλύπτονται από το αφορολόγητο όριο. Στελέχη του υπουργείου Οικονομικών υπολογίζουν ότι το φορολογητέο εισόδημα από τα τεκμήρια διαβίωσης που ανέρχεται σήμερα στα 7 δισ. ευρώ θα εκτοξευθεί στο αστρονομικό ποσό των 10 δισ. ευρώ.

Σύμφωνα με τα όσα έχουν συμφωνήσει Αθήνα και πιστωτές το αφορολόγητο όριο μειώνεται από το 2020 (ενδεχομένως και από το 2019) κατά περίπου 3.000 ευρώ, με αποτέλεσμα να προκύπτουν για όλους τους φορολογούμενους μεγάλες επιβαρύνσεις της τάξης των 650 ευρώ.

Το αφορολόγητο όριο ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση των φορολογουμένων:

• Για άγαμο φορολογούμενο η έκπτωση φόρου μειώνεται από τα 1.900 ευρώ σήμερα σε 1.250 ευρώ και το έμμεσο αφορολόγητο όριο από 8.636 ευρώ σε 5.685 ευρώ και 6.250 ευρώ με τα αντίμετρα.

• Για φορολογούμενο με ένα παιδί, η έκπτωση φόρου από 1.950 ευρώ, θα υποχωρήσει σε 1.300 ευρώ και το αφορολόγητο όριο από 8.864 ευρώ σε 5.905 ευρώ και σε 6.500 ευρώ με τα αντίμετρα.

• Για οικογένεια με δύο παιδιά, η έκπτωση φόρου θα διαμορφωθεί σε 1.350 ευρώ από 2.000 σήμερα και το αφορολόγητο σε 6.135 ευρώ από 9.090 ευρώ και σε 6.750 ευρώ με τα αντίμετρα.

• Τέλος, για φορολογούμενους με τρία παιδιά και άνω, η έκπτωση φόρου από 2.100 ευρώ θα μειωθεί σε 1.450 ευρώ και το έμμεσο αφορολόγητο θα διαμορφωθεί σε 6.595 ευρώ από 9.545 ευρώ και σε 7.250 ευρώ με τα αντίμετρα.