realestatenews.gr
Οι ευκαιρίες στα εξοχικά
Η αγορά εξοχικής κατοικίας έχει πληγεί περισσότερο από την κρίση καθώς κτυπιέται τόσο από την συρρίκνωση του εισοδήματος και την πιστωτική ασφυξία όσο και από την φορολογία. Ήδη τοπικοί μεσίτες κάνουν λόγο για πτώση των συναλλαγών άνω του 60% και υποχώρηση του επιπέδου τιμών που ξεπερνά το 30%. Αυτό που είναι η αλήθεια είναι ότι, σήμερα σε περιοχές που η μέση τιμή πώλησης το 2008 κινούνταν στα 2.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο , σήμερα προσφέρονται κατοικίες με 1500 ευρώ το τετραγωνικό με περιθώρια διαπραγμάτευσης. Αυτό σημαίνει με απλά λόγια ότι σήμερα είναι μία καλή περίοδος για αγορά εξοχικής κατοικίας. Μα δεν υπάρχουν λεφτά θα πού κάποιος . Εκεί δεν μπορούμε να δώσουμε απάντηση αλλά, αυτό που καταγράψαμε είναι τους λόγους που το σημερινό περιβάλλον ευνοεί την επένδυση στην εξοχική.
-Οι τιμές έχουν υποχωρήσει αισθητά και το μεγάλο απόθεμα που υπάρχει σε πολλές περιοχές παρέχει την δυνατότητα για διαπραγματεύσεις με τους πωλητές.
-Υπάρχει ένα μεγάλο απόθεμα ημιτελών κατοικιών που προσφέρεται σε πολύ χαμηλές τιμές. Το κόστος αποπεράτωσης τους είναι αισθητά περιορισμένο σε σύγκριση με το 2008 αφού τα συνεργεία δεν έχουν δουλειές και αυτό οδηγεί στην ανάγκη να περιορίσουν τις απαιτήσεις τους.
-Οι πωλητές μετά από πολλά χρόνια εμφανίζονται διατεθειμένοι να δεχτούν προσφορές τμηματικής εξόφλησης. Διακανονισμοί από 3 έως 5 χρόνια είναι πλέον συζητήσιμοι σε αντίθεση με το παρελθόν που οι περισσότεροι πωλητές ήταν αμετακίνητοι ως προς τον χρόνο εξόφλησης του τιμήματος.
- Η πτώση των τιμών σε μεγαλύτερα εξοχικά σπίτια ξεπερνά το 35% σε σύγκριση με το 2008 και αυτό δημιουργεί πρωτόγνωρα δεδομένα στην αγορά. Μα είναι πολλά τα λεφτά, θα σκεφτούν οι περισσότεροι. Μπορεί να γίνου λίγα αν η αγορά γίνουν από κοινού με κάποια(ες) άλλες φιλικές οικογένειες. Το κόστος μπορεί να πέσει ακόμα και κάτω από τα 1.00 ευρώ το τετραγωνικό.
Πρέπει επίσης να τονιστεί ότι πολλοί ξένοι που έχουν αγοράσει στο παρελθόν σε δημοφιλή θέρετρα πουλάνε σε πολύ χαμηλές τιμές . Αυτό συμβαίνει είτε γιατί φοβούνται την πορεία της οικονομίας είτε γιατί θέλουν να αγοράσουν σε κάποια άλλη χώρα. Σε περιπτώσεις μπορεί να ανακαλύψετε πραγματικές ευκαιρίες.
Ποιο είναι σήμερα το ζητούμενο στην αγορά ακινήτων; Οι περισσότεροι υποστηρίζουν ότι θα πρέπει να σταματήσει η πτώση των τιμών και η σταθεροποίηση της αγοράς. Η αλήθεια είναι όμως εντελώς διαφορετική. Η μεγάλη προσπάθεια είναι να αποτραπεί , η ρευστοποίηση ακινήτων «αντί πινακίου φακής». Η χρονιά που έρχεται θα είναι ακόμα πιο δύσκολη αφού ακόμα και αυτή η περιορισμένη χρηματοδότηση επιχειρήσεων και νοικοκυριών θα στερέψει, ενώ η απασχόληση και η δραστηριότητα του εμπορίου και της βιομηχανίας θα συρρικνωθεί ακόμα περισσότερο. Οι προβλέψεις , κάνουν λόγο για ύφεση περί το 3%, αλλά όποιος κυκλοφορεί στην αγορά διαισθάνεται ότι αυτό το -3% , είναι το καλύτερο από τα ενδεχόμενο. Το 2012 , όταν εκατοντάδες χιλιάδες έλληνες θα έχουν εξαντλήσει τα χρηματικά τους αποθέματα και οι εναλλακτικές πηγές χρηματοδότησης θα είναι ανύπαρκτες , η μοναδική διέξοδος θα είναι η ρευστοποίηση ακινήτων. Σε ποια τιμή όμως θα γίνει αυτό; Για να το πούμε πιο απλά. Όταν , ο μέσος έλληνας θα κληθεί να πληρώσει τουλάχιστον 30% περισσότερους φόρους (εισόδημα, ΦΑΠ, Χαράτσι κλπ) και οι δουλειές περιορίζονται, οι συντάξεις συρρικνώνονται, οι αποδοχές περικόπτονται και οι τράπεζες αρνούνται να δώσουν δάνεια ή –στη καλύτερη περίπτωση- ζητούν πολλαπλάσιες τότε οι περισσότεροι θα στραφούν στα ακίνητα τους προκειμένου να «σωθούν». Και αυτός είναι ο μεγάλος κίνδυνος που απειλεί με κατάρρευση τη αγορά.
Ως σανίδα σωτηρίας βλέπουν 50.000 ελληνικά νοικοκυριά την κίνηση της κεντρικής τράπεζας της Ελβετίας να ορίζει ανώτατο εύρος στην ισοτιμία ευρώ/ ελβετικού φράγκου το 1,20. Οι Ελληνες δανειολήπτες που έχουν πάρει στεγαστικά δάνεια στο ελβετικό νόμισμα το τελευταίο διάστημα είδαν το αρχικό τους κεφάλαιο να αυξάνεται μέχρι 30%. Από την πλευρά τους οι τραπεζίτες συνιστούν υπομονή καθώς εκτιμούν ότι η ισοτιμία θα υποχωρήσει περαιτέρω, μετά τις ενέργειες της SNB. Ας σημειωθεί ότι η ενίσχυση του ελβετικού φράγκου έναντι του ευρώ προκαλεί πρόσθετη οικονομική πίεση στους δανειολήπτες, καθώς αυξάνεται το συνολικό ποσό οφειλής στην τράπεζα, παρά τις μηνιαίες αποπληρωμές. Για παράδειγμα δανειολήπτης που πήρε στεγαστικό δάνειο ύψους 100.000 ευρώ σε ελβετικό στις αρχές του 2009, σήμερα χρωστάει στην τράπεζα 124.000 ευρώ, λόγω της διαφοράς στην ισοτιμία. Το 2008 η ισοτιμία ήταν στο 1,65, τον Αύγουστο του 2010 στο 1,4 και φέτος στις αρχές Αυγούστου υποχώρησε ακόμα και στο 1,06. Ωστόσο το θετικό είναι ότι τα επιτόκια του ελβετικού νομίσματος έχουν περάσει σε αρνητικό έδαφος με αποτέλεσμα τα επιτόκια των στεγαστικών (πχ με περιθώριο 2 μονάδες) να διαμορφώνονται σήμερα στο 1,8% με 1,9%, ενώ αντίθετα το επιτόκιο euribor τριμήνου διαμορφώνεται στο 1,534%. Σύμφωνα με τα τραπεζικά στελέχη, οι δανειολήπτες θα πρέπει να περιμένουν ακόμα μεγαλύτερη υποχώρηση του ελβετικού νομίσματος. Σημειώνουν πως προχωρήσουν τώρα σε μετατροπή των δανείων τους από το ελβετικό σε ευρώ θα κεφαλαιοποιήσουν τη ζημιά που έχουν ήδη επωμιστεί. Και συμβουλεύουν να είναι έτοιμη για την κίνηση μετατροπής όταν η ισοτιμία είναι ελκυστική.
Ενα παιγνίδι υποτιμητικής κερδοσκοπίας έχει αρχίσει να ξετυλίγεται στην αγορά κατοικίας με όπλο την εμφάνιση "στοιχείων" στα οποία εμφανίζονται οι τιμές να είναι οι μισές σε σύγκριση με την περίοδο που ξεκίνησε η κρίση. Ετσι εμφανίζονται στοιχεία τα οποία εμφανίζουν τις τιμές να έχουν σημειώσει πτώση που αγγίζει το 8% - 9% σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του έτους! Επίσης εμφανίζουν ότι απο το 2008 οι πιο ακριβές περιοχές, όπως το Κολωνάκι στο κέντρο, η Βούλα στα νότια προάστια και το Καστρί στα βόρεια έχουν εμφανίσει πτώση τιμών που κυμαίνεται μεταξύ 40% - 45%. Τι σημαίνει αυτό; Σημαίνει ότι το ίδιο διαμέρισμα το οποίο πωλούνταν στο Παλαιό Ψυχικό το 2008 προς 5.000 ευρώ το τετραγωνινό μέτρο , σήμερα πωλείται 2.250 ευρώ χαμηλότερα δηλαδή 2.750 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Μάλιστα εμφανίζονται οι τιμές να έχουν σημειώσει πτώση 37% ενώ λίγο χαμηλότερα, στο 35%, διαμορφώνεται το ποσοστό μείωσης των τιμών στις νεόδμητες κατοικίες στα νότια προάστια. Μάλιστα , σε πείσμα των οικονομολόγων που θεωρούν ότι η ανεργία αποτελεί το μεγαλύτερο μοχλό πίεσης των τιμών, εμφανίζουν ότι η μικρότερη μείωση τιμών, στο 23% κατά μέσο όρο, παρουσιάζουν τα δυτικά προάστια της Αθήνας. Δηλαδή σε αγορές που έχουν πληγεί περισσότερο απο την οικονομική κρίση υπάρχουν οι μικρότερες απώλειες. Φυσικά, η διαροή αυτών των πληροφοριών ουσιαστικά αποτελεί έμμεση μορφή πίεσης στον ιδιοκτήτη να ρίξει ακόμα περισσότερο τις απαιτήσεις του και έτσι να διαμορφώνεται ένα κλίμα αυτοεκπληρούμενης πρόβλέψης. Όμως στην πραγματικότητα, η διοχέτευση και η δημοσιοποίηση στοιχείων που δεν ανταποκρίνονται σε μία στοιχειωδώς τεκμηριωμένη στατιστική επεξεργασία δημιουργούν ένα κλίμα το οποίο στηρίζει εκείνους που θέλουν να αγοράσουν ακίνητα για ένα κομμάτι ψωμί!!! Για την ιστορία να πούμε ότι στην Ιρλανδία που η αγορά κατέρρευσε οι απώλειες τιμών στις κατοικίες απο τα ιστορικά υψηλά κινούνται στα επίπεδα του 50%.Περισσότερα Άρθρα...
