Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Φόρος Υπεραξίας : Το αλαλούμ συνεχίζεται

Σε κατάσταση ομηρίας παραμένει η αγορά των ακινήτων μετά τη νέα εμπλοκή που έχει προκύψει με την εφαρμογή του φόρου υπεραξίας. Η διευκρινιστική εγκύκλιος, που εξέδωσε πριν από το Πάσχα το υπουργείο Οικονομικών, όχι μόνο δεν κατάφερε να καλύψει τα κενά με την επιβολή του νέου φόρου, αλλά ενέτεινε το αλαλούμ στην κτηματαγορά. Τα αδιευκρίνιστα σημεία παραμένουν ακόμη πολλά. Το μεγαλύτερο, βέβαια, από όλα, που απειλεί να τινάξει το σχέδιο της είσπραξης στον αέρα, είναι το εξής: πότε το κέρδος από την πώληση ενός ακινήτου θα εμπίπτει σε φόρο υπεραξίας και πότε θα φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα;

Για να ξεπαγώσει η συναλλακτική δραστηριότητα στην αγορά το υπουργείο Οικονομικών ετοιμάζει, σύμφωνα με πληροφορίες, δεύτερη διευκρινιστική εγκύκλιο με την οποία θα δίνεται νέος φορολογικός ορισμός για τον φόρο υπεραξίας. Σε αυτήν θα επισημαίνεται ότι δεν θα φορολογούνται σαν επιχειρηματίες τα φυσικά πρόσωπα που πωλούν μεμονωμένα ακίνητα. Αυτό θα ισχύει μόνο στις περιπτώσεις που κάποιος ιδιοκτήτης πουλήσει τουλάχιστον 3 ή περισσότερα ακίνητα (σπίτια, οικόπεδα κ.λπ.) μέσα σε σχετικά κοντινό χρονικό διάστημα, διετία ή τριετία. Ετσι με τον τρόπο αυτό παύει ένα φυσικό πρόσωπο να θεωρείται αυτομάτως και κτηματομεσιτική εταιρεία πληρώνοντας φόρο με βάσει τα βιβλία εσόδων-εξόδων της επιχείρησης. Με την ίδια εγκύκλιο θα αποσαφηνίζεται το νέο φορολογικό καθεστώς για τα ακίνητα που μεταβιβάζουν οι επιχειρήσεις, ενώ θα ορίζεται πότε ο πωλητής θα πληρώνει φόρο υπεραξίας, εκτός εάν το εισόδημα που προκύπτει από την υπεραξία της μεταβίβασης της ακίνητης περιουσίας συνιστά «εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα» .

Να σημειωθεί ότι ο φόρος υπεραξίας υπολογίζεται με συντελεστή 15% στη διαφορά που υπάρχει μεταξύ της τιμής πώλησης και της τιμής κτήσης του ακινήτου και καταβάλλεται από τον πωλητή. Εξαιρούνται από το μέτρο τα ακίνητα που είχαν αποκτηθεί πριν από το 1995. Ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου να δηλώσει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας στον συμβολαιογράφο. Η δήλωση Ε41 (συμπληρώνεται από τον συμβολαιογράφο) περιλαμβάνει:

● Τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει τη συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου.

● Τα στοιχεία του αγοραστή ή των αγοραστών.

● Τον χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης.

● Το είδος της ακίνητης περιουσίας ή του εμπράγματου δικαιώματος.

● Τα έτη διακράτησης.

● Τους συντελεστές.

● Τον υπολογισμό του φόρου.

Ρεκορ ανεργίας

Στο 12,1%, τα υψηλότερο επίπεδο από τον Ιανουάριο του 2004, ανήλθε το Φεβρουάριο του 2010 η ανεργία, σύμφωνα με τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής. Το αντίστοιχο μήνα του 2009 το ποσοστό ήταν 9,1%, ενώ τον Ιανουάριο του 2010 ήταν 11,3%. Στην ευρωζώνη το ποσοστό της ανεργίας το Φεβρουάριο διαμορφώθηκε στο 10%, στα υψηλότερα επίπεδα από τον Αύγουστο του 1998. Σύμφωνα με την Ελληνική Στατιστική Αρχή, το σύνολο των απασχολουμένων το Φεβρουάριο 2010 ανήλθε σε 4.404.051 άτομα. Οι άνεργοι ανήλθαν σε 605.277 άτομα, ενώ ο οικονομικά μη ενεργός πληθυσμός ανήλθε σε 4.282.874 άτομα.

Πούλησες ακίνητο; Είσαι εταιρία!!!

Υπό προϋποθέσεις η Εφορία θα φορολογεί τα φυσικά πρόσωπα ως επιχειρήσεις όταν εκποιήσουν μαζεμένα πολλά ακίνητα. Θα φορολογεί δηλαδή σαν να ήταν επιχειρηματίες τους απλούς πολίτες που πωλούν τρία ή περισσότερα ακίνητα (σπίτια, οικόπεδα κ.λπ.) και σε σχετικά κοντινό χρονικό διάστημα, περίπου διετία ή τριετία. Για την εφαρμογή του νέου καθεστώτος στις πωλήσεις ακινήτων το υπουργείο Οικονομικών ετοιμάζει διάταξη όπου θα ορίζεται ότι ο πωλητής θα πληρώνει φόρο υπεραξίας, εκτός αν το εισόδημα που προκύπτει από την υπεραξία της μεταβίβασης της ακίνητης περιουσίας συνιστά «εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα» - οπότε δεν θα φορολογείται ως φυσικό πρόσωπο, αλλά ως εταιρεία. Το πρόβλημα ήταν πως ο νόμος 4173/2013 όριζε ως επιχειρηματική δραστηριότητα ακόμα και «κάθε μεμονωμένη ή συμπτωματική» συναλλαγή πώλησης ακινήτου. Με μια απλή πώληση δηλαδή κάθε ιδιοκτήτης θα θεωρούνταν επιχείρηση και όχι φυσικό πρόσωπο. Ετσι ο φόρος υπεραξίας δεν θα εφαρμοζόταν ποτέ, αφού όποιος πουλούσε ακίνητο έπρεπε να θεωρείται αυτομάτως και εταιρεία! Μέχρι στιγμής υπήρχε ένα απίστευτο αλαλούμ με την Εφορία να επιβάλλει αναδρομικά φόρους και πρόστιμα έως 50% της αξίας πώλησης σε όσους κατά τον φορολογικό έλεγχο διαπίστωναν ότι στο παρελθόν είχαν πουλήσει ακίνητο. Από άγνοια ή και με άνωθεν εντολές, εφοριακοί εφάρμοζαν αναδρομικά άσχετο νόμο (Ν. 2398/94) που δεν αφορά όμως στα φυσικά πρόσωπα (μισθωτούς, συνταξιούχους) και έτσι έστηναν στο απόσπασμα όσους πούλησαν σπίτι και δεν φορολογήθηκαν σαν εταιρείες! Ήδη χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που για διάφορους λόγους μπαίνουν στο στόχαστρο αναδρομικών ελέγχων (λίστες με ελεύθερους επαγγελματίες, ιδιοκτήτες ακινήτων, δικαιούχοι εμβασμάτων κ.λπ.) έχουν βρεθεί μπλεγμένοι γιατί, ενώ είχαν πουλήσει έστω και ένα μόλις ακίνητο, η Εφορία τούς ελέγχει αν δήλωσαν το ποσό αυτό προκειμένου να φορολογηθούν. Οι ελεγκτές επικαλούνταν το άρθρο 28 του νόμου 2398/94, όπου υπάρχει μια ασαφής διατύπωση που ορίζει ως εμπορική και κάθε πράξη «μεμονωμένη ή συμπτωματική με σκοπό το κέρδος». Αυτό όμως αφορά στις επιχειρήσεις και όλα τα προηγούμενα χρόνια ουδείς πολίτης εφάρμοζε τέτοιο κανόνα, που ήταν κρυμμένος σε άσχετες με τον υπόχρεο διατάξεις. Όλοι δήλωναν τα έσοδα στο Ε1 μόνο για να καλύψουν το «πόθεν έσχες» και όχι για να φορολογηθούν.

Πηγές ανασφάλειας

Σε σταυροδρόμι βρίσκεται η αγορά ακινήτων καθώς η πορεία και οι προοπτικές της για τα επόμενα χρόνια χαρακτηρίζεται από υψηλό βαθμό αβεβαιότητας. Σύμφωνα με εκτιμήσεις αναλυτών της αγοράς ο βαθμός αβεβαιότητας συναρτάται άμεσα με πολλούς και ετερόκλητους παράγοντες οι οποίοι είναι σε σημαντικό βαθμό ανεξάρτητοι μεταξύ τους και ο καθένας από αυτούς μπορεί να έχει ιδιαίτερα σημαντικές επιπτώσεις στη εξέλιξη της αγοράς στα επόμενα χρόνια. Στη πραγματικότητα στην αγορά ακινήτων υπάρχουν «γκρίζες ζώνες» οι οποίες μπορούν να την οδηγήσουν είτε σε υπερθέρμανση είτε σε ύφεσης. Οι «γκρίζες αυτές ζώνες είναι:

ΠΡΩΤΗ. Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών και ο χρόνος εφαρμογής τους αλλά και ο φορολογικός χειρισμός των ημιυπαίθριων.

ΔΕΥΤΕΡΗ. Το μέγεθος και η έκταση των θεσμικών αλλαγών που προτίθεται να εφαρμόσει το υπουργείο Περιβάλλοντος σε θέματα όπως : εντάξεις στο σχέδιο πόλης, χωροταξικά, χρήσεις γης, συντελεστές δόμησης , οικοδομικές άδειες, ιδιωτική πολεοδόμηση κ.α.

ΤΡΙΤΗ. Η πορεία των τιμών της αγοράς σε επιμέρους αγορές –κλειδιά. Για παράδειγμα μία επιτάχυνση της πτώση των τιμών στο κέντρο της Αθήνας μπορεί να επηρεάσει τις τιμές των μεταχειρισμένων σε όλη την αγορά της Αττικής .

ΤΕΤΑΡΤΗ. Η εξέλιξη των στοιχείων κόστους του παραγωγού- κατασκευαστή όσο και του καταναλωτή.

Οι οκτώ περιοχές που άντεξαν στην κρίση

Η αγορά κατοικίας στο κέντρο της Αθήνας αλλά και οι περιοχές με περιορισμλενη προσφορά αντέχουν στην κρίση καθώς οι απώλειες που καταγράφουν οι τιμές είναι σημαντικά χαμηλότερες απο το μέσο όρο των απωλειών που έχουν οι κατοικίες στο σύνολο της χώρας. Δεν είναι τυχαίο μάλιστα ότι στις ακριβές συνοικίες του κέντρου της Αθήνας και μάλιστα στα χαρακτηρίζόμενα ως προνομιούχα ακίνητα οι τιμές σημείωσαν άνοδο σε σύγκριση με το 2009. Το φαινόμενο αυτό καταγράφηκε στις περιοχές:

-Κολωνάκι

-Λυκαβηττός

-Πλάκα

-Μετσ

-Ακροπολη

-Προεδρικό Μέγαρο.

Οι περιορισμένες συναλλαγές που έγιναν απο τις αρχές του χρόνου έκλεισαν ακόμα και σε τιμές έως και κατα 7% υψηλότερες σε σχέση με πέρυσι αφορούσαν στην συντριπτική τους πλειοψηφία προνομιακά ακίνητα και ως εκ οι τιμές τους δεν μπορούν να χαρακτηριστούν ως ενδεικτικές. Ανάλογη συμπεριφορά καταγράφηκε και στην αγορά κατοικίας στις περιοχές της Φιλοθέης και του Ψυχικού όπου οι τιμές κρατήθηκα στα επίπεδα 2009 ενώ σε ελάχιστες περιπτώσεις οι τιμές που κλείστηκαν συμφωνίες ήταν σε οριακά υψηλότερα επίπεδα. Ανάλογη ήταν και η συμπεριφορά της αγοράς στην περιοχή της Βουλιαγμένης.

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki