Το κλίμα στο Βερολίνο θυμίζει λίγο «μέρες '90». Αυτό τουλάχιστον ισχυρίζονται ορισμένοι αναλυτές της αγοράς κατοικίας οι οποίοι διαβλέπουν συνθήκες δημιουργίας φούσκας, ιδιαίτερα στα ακίνητα που προορίζονται για γραφεία ή εμπορικά καταστήματα. Προς το παρόν δεν υπάρχουν επίσημα στοιχεία που να βεβαιώνουν αυτή την τάση. Ωστόσο ορισμένες μελέτες δείχνουν ότι, όπως και την περίοδο που ακολούθησε την επανένωση της Γερμανίας, έτσι και σήμερα παρατηρείται ανησυχητική άνοδος των τιμών στην αγορά. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της ερευνητικής εταιρείας F+B, τα τελευταία πέντε χρόνια καταγράφεται συνολική αύξηση 23% στις τιμές των ακινήτων στο Βερολίνο, ενώ η συμβουλευτική εταιρεία Jones Lang LaSalle εκτιμά ότι η άνοδος των τιμών στη γερμανική πρωτεύουσα έχει ξεπεράσει αθροιστικά το 37,5% τα τελευταία τέσσερα χρόνια. Χαμηλά επιτόκια. Η τρέχουσα οικονομική συγκυρία εντός των γερμανικών συνόρων και συνολικά στην ευρωζώνη ευνοεί πράγματι τη δημιουργία μιας φούσκας, αντίστοιχης με αυτή που έσκασε τα προηγούμενα χρόνια στην Ιρλανδία ή στην Ισπανία. Τα χαμηλά επιτόκια δανεισμού έχουν στρέψει μερίδα των καταναλωτών στα στεγαστικά δάνεια, παρά το γεγονός ότι οι Γερμανοί δεν φημίζονται για το ενδιαφέρον τους για την αγορά κατοικίας. Τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης παραμένουν ακόμα σε χαμηλά επίπεδα συγκριτικά με τις χώρες του ευρωπαϊκού Νότου. Αλλωστε, και η πορεία της στεγαστικής πίστης δεν εμπνέει μεγάλη ανησυχία καθώς «τα στεγαστικά δάνεια παρουσιάζουν μέτρια άνοδο», όπως αναφέρουν αναλυτές στους «Φαϊνάνσιαλ Τάιμς». Πού αποδίδεται. Ωστόσο, η ανοδική τάση της αγοράς αποδίδεται κυρίως στους επενδυτές μεγάλων κατοικιών ή εμπορικών ακινήτων, οι οποίοι αναζητούν ασφαλή καταφύγια αλλά και υψηλές αποδόσεις για τα κεφάλαιά τους καθώς οι αγορές ομολόγων παρουσιάζουν, αφενός, έντονη μεταβλητότητα (και συνεπώς συνιστούν πολύ υψηλό επενδυτικό κίνδυνο) και, αφετέρου, πολύ χαμηλές έως και αρνητικές αποδόσεις (στα ομόλογα που εκδίδει η Γερμανία)

. Η επένδυση στο real estate προβάλλει επομένως ως ιδανική λύση για αντιστάθμιση του επενδυτικού ρίσκου, τόσο για τους Γερμανούς όσο και για τους ξένους επενδυτές. «Τα επίπεδα τιμών στη Γερμανία είναι πολύ ελκυστικά», δηλώνει στο πρακτορείο Bloomberg ο επικεφαλής οικονομικών μελετών της τράπεζας Swedbank, Χάραλντ Μάγκνους Αντρέασεν. O αναλυτής της αγοράς κατοικίας της νορβηγικής Norges Bank σημειώνει ότι η γερμανική αγορά «θα παραμείνει για καιρό βασικός τομέας δραστηριοποίησης» πολλών επενδυτικών ταμείων. Οι πιο ψύχραιμοι ειδήμονες του κλάδου των ακινήτων παρατηρούν ότι δεν υπάρχουν ακόμα ανησυχητικές ενδείξεις ανόδου της αξίας των ακινήτων με χαρακτηριστικά όπως αυτά της αγοράς των ΗΠΑ πριν από την κρίση του 2007. Στην πραγματικότητα πρόκειται για «εξορθολογισμό» των τιμών, που είχαν μείνει στάσιμες για πολλά χρόνια (πριν από το 2010). Αλλωστε η τάση που παρατηρείται στο Βερολίνο και σε άλλες μεγάλες πόλεις όπως η Φρανκφούρτη και το Μόναχο αποδίδεται εν μέρει σε αίτια που δεν έχουν σχέση με την οικονομική συγκυρία. Η δημογραφική γήρανση προκαλεί συσσώρευση πληθυσμού μεγάλης ηλικίας που προτιμά να έχει μια σταθερή κατοικία, αντίθετα από τους νέους που παραμένουν όπως και οι παλαιότερες γενιές ελάχιστα εθισμένοι στην ιδιοκατοίκηση.

Την ώρα που ο ΕΝΦΙΑ καραδοκεί για να «απομυζήσει» για μια ακόμη χρονιά τους οικογενειακούς προϋπολογισμούς των νοικοκυριών, νέες επιβαρύνσεις με τη μορφή πιστοποιητικών έρχονται για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Πιστοποιητικά που με το πρόσχημα της αντιμετώπισης της αυθαίρετης δόμησης θα κοστίζουν εκατοντάδες ευρώ καθώς θα «φορολογούν επί της ουσίας την καθημερινή λειτουργία των σπιτιών» όπως καταγγέλλει η Ένωση Ιδιοκτητών του ν. Λάρισας, προκαλώντας σημαντικές δημοσιονομικές αλλά και κοινωνικές επιπτώσεις σε βάρος των πολιτών και των περιουσιών τους καθώς τους αντιμετωπίζει ως μόνιμους υπόπτους εκτέλεσης αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης. Τα πιστοποιητικά, που καθορίζονται μέσα από το νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος με τίτλο «Μηχανισμοί και μέσα ελέγχου της ποιότητας του δομημένου περιβάλλοντος», αφορούν στην ενεργειακή απόδοση κάθε διαμερίσματος ή ακινήτου, στη βεβαίωση «πολεοδομικής νομιμότητας» και ηλεκτρολογικής εγκατάστασης.

Με τις πληροφορίες να αναφέρουν ότι ακόμα και για να υπάρξουν μεταβιβάσεις των ακινήτων θα πρέπει να έχουν εκδοθεί αυτά τα πιστοποιητικά, αλλιώς θα εμποδίζεται οποιαδήποτε αγοραπωλησία και ενοικίαση, ο προβληματισμός και η ανησυχία των ιδιοκτητών έχει ενταθεί.

«Σε μια περίοδο, όπως σημειώνει στην «Ε» η πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών (ΕΝΙΔΑΚ) του νομού και αντιπρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας (ΠΟΜΙΔΑ) Χριστίνα Πουλούλη, όπου τα μισθώματα έχουν μειωθεί, πολλά διαμερίσματα παραμένουν ξενοίκιαστα και η περιουσία βάλλεται λόγω ΕΝΦΙΑ, οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να πληρώσουν νέα «χαράτσια» που θα φθάνουν έως και στο 70%-80% του συνολικού ΕΝΦΙΑ. Και μάλιστα με τρόπο επαναληπτικό, καθώς θα καλούνται να ανανεώνουν ανά τακτά διαστήματα τα πιστοποιητικά αυτά. Αν και αρχικά συζητιέται η ανά πενταετία έκδοση αυτών των πιστοποιητικών, υπάρχει περίπτωση αυτή να πάει στα 2 ή 3 χρόνια. Ουσιαστικά δηλαδή θα μονιμοποιηθεί και πάλι ένα έκτακτο χαράτσι».

Σημειώνεται πως με βάση τις σχετικές διατάξεις του νομοσχεδίου, πέραν της υποχρέωσης έκδοσης βεβαίωσης περί μη ύπαρξης πολεοδομικών παραβάσεων και για κάθε ακίνητο που μισθώνεται στην επικράτεια, εντός των προσεχών πέντε ετών, όλα τα κτίρια της χώρας θα πρέπει να φέρουν την ηλεκτρονική «ταυτότητα». Η ταυτότητα αυτή θα είναι ένας «φάκελος» όπου θα περιλαμβάνεται σειρά εγγράφων και στοιχείων για κάθε κτίριο της χώρας. Δηλαδή οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να συγκεντρώσουν την οικοδομική άδεια του κτιρίου και τα σχέδια αυτής, θεωρημένα από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού, το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον υπάρχει, δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων, τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο στην πραγματική κατάσταση, το δελτίο δομικής τρωτότητας και τη μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται (π.χ. σε περιπτώσεις αυθαιρέτων), τον πίνακα χιλιοστών και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον υπάρχουν, και τέλος το πιστοποιητικό πληρότητας της ταυτότητας κτιρίου, το οποίο εκδίδεται από τον ελέγχοντα μηχανικό. Επί της ουσίας, ζητείται από όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων να συγκεντρώσουν και να εκδώσουν μεγάλο μέρος των πιστοποιητικών και βεβαιώσεων, που μέχρι σήμερα χρειάζονταν μόνον όσοι προχωρούσαν σε πωλήσεις ακινήτων.

«Εν ολίγοις όπως τονίζει η κ. Πουλούλη οι ιδιοκτήτες οδεύουν σε υποχρεωτικό επανέλεγχο όλων των κτιρίων ανά πενταετία και των κατοικιών ανά επταετία, κάτι που τους καθιστά κυριολεκτικά φόρου υποτελείς στους ιδιώτες μηχανικούς, οι οποίοι θα πραγματοποιούν συνεχείς ελέγχους επ’ αμοιβή σε όλα τα σπίτια και τα κτίρια».

Σύμφωνα μάλιστα με εκτιμήσεις μηχανικών, ο «λογαριασμός» από τη θέσπιση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, αναμένεται να ανέλθει σε τουλάχιστον 500 ευρώ. Και αυτό αναμένεται ότι θα είναι το ελάχιστο κόστος για κάθε ιδιοκτήτη, εφόσον ασφαλώς το εν λόγω ακίνητο είναι καθόλα νόμιμο και δεν φέρει καμία πολεοδομική παράβαση. Σε αντίθετη περίπτωση, το κόστος θα είναι αισθητά μεγαλύτερο...

ΧΑΡΑΤΣΙ ΣΕ ΟΣΟΥΣ ΝΟΙΚΙΑΖΟΥΝ

Στο μεταξύ σημαντική επιβάρυνση σε όσους νοικιάζουν ακίνητα θα επιφέρει και η διάταξη που καθιστά υποχρεωτική την έκδοση πιστοποιητικού από μηχανικό περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών και στα νέα μισθωτήρια συμβόλαια. Πρόκειται για πιστοποιητικό που έως σήμερα είναι υποχρεωτικό μόνο στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Το προφανές είναι πως το σχετικό κόστος θα επωμιστούν και όσοι εκμεταλλεύονται τα ακίνητά τους. Σημειώνεται ότι στις αγοραπωλησίες η πλειονότητα των μηχανικών χρεώνει την έκδοση του πιστοποιητικού με 1% επί της αξίας του συμβολαίου, πλέον τον ΦΠΑ.

ΠΑΙΡΝΕΙ ΣΕΙΡΑ Ο ΕΝΦΙΑ

Στο μεταξύ και εφόσον πλέον ολοκληρώθηκε η υποβολή των φορολογικών δηλώσεων η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων θα προχωρήσει και στην αποστολή των εκκαθαριστικών για τον φετινό ΕΝΦΙΑ. Σύμφωνα με νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Οικονομικών που ψηφίστηκε πρόσφατα η απαλλαγή των αγροτεμαχίων και των λοιπών εδαφικών εκτάσεων εκτός σχεδίων πόλεων ή οικισμών από τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ θα ισχύσει και φέτος οπότε το ποσό του φόρου, πλην ελαχίστων εξαιρέσεων, θα είναι το ίδιο με πέρυσι.

Θυμίζουμε ότι πέρυσι εξαιρέθηκαν από τον φόρο τα αγροτεμάχια λίγο πριν από την έκδοση των εκκαθαριστικών σημειωμάτων, καθώς οι προβολές που έκαναν από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων οδηγούσαν σε τεράστιους φόρους που θα έπλητταν ως επί το πλείστον τους αγρότες.

Σε κάθε περίπτωση άνεργοι, ανάπηροι, τρίτεκνοι και πολύτεκνοι φορολογούμενοι με πολύ χαμηλά πραγματικά εισοδήματα ούτε και φέτος θα απαλλαχτούν από τον ΕΝΦΙΑ, καθώς δεν πρόκειται να αλλάξει τίποτε στον τρόπο υπολογισμού του ετήσιου οικογενειακού εισοδήματος που λαμβάνεται υπόψη για να διαπιστωθεί εάν ένας φορολογούμενος πληροί ή όχι το εισοδηματικό κριτήριο για την απαλλαγή του από τον ΕΝΦΙΑ.

Ο φόρος και πάλι θα πληρωθεί σε πέντε δόσεις από Σεπτέμβριο έως και τον προσεχή Ιανουάριο.