Μπορείτε να φανταστείτε ότι σε μια περιοχή είναι δυνατόν να βρείτε ακίνητα που η διαφορά της τιμής πώλησης μπορεί να ξεπερνά και το 100%! Μπορεί να ακούγεται απίστευτο και όμως είναι πραγματικό. Από τα στοιχεία που αφορούν τις τιμές των ακινήτων που προσφέρονται προς πώληση προκύπτει ότι: Πρώτον Η «ψαλίδα» μεταξύ των πολύ φθηνών και των πολύ ακριβών κατοικιών που προσφέρονται προς πώληση στην ίδια περιοχή μπορεί να πλησιάζει και το 300%.

Δηλαδή οι υψηλότερες τιμές πώλησης είναι μέχρι και τριπλάσιες από τις χαμηλότερες. Δεύτερον Στις περισσότερες περιοχές της Αττικής ο υποψήφιος αγοραστής μπορεί να βρει παλαιά κατοικία σε σχετικά «υποβαθμισμένο» σημείο ως και 2 φορές φθηνότερο σε σχέση με τις υψηλότερες τιμές πώλησης που διαμορφώνονται στην αγορά. Τρίτον Η «ψαλίδα» μεταξύ των υψηλότερων και των χαμηλότερων τιμών συναρτάται άμεσα με την προσφορά κατοικιών. Για παράδειγμα σε περιοχές που καταγράφεται μεγάλη προσφορά η διαφορά μεταξύ «φθηνής» και «ακριβής» τιμής περιορίζονται. Αντίθετα σε περιοχές όπου η προσφορά είναι σχετικά περιορισμένη η «ψαλίδα» των τιμών ανοίγει. Αυτές οι διαφορές οφείλονται σε πολλούς παράγοντες, όπως ο χρόνος κατασκευής του ακινήτου, η κατάσταση, η ποιότητα, ο όροφος, ο προσανατολισμός, η τοποθεσία κλπ. Έτσι, είναι λογικό μια νεόδμητη κατοικία να είναι ακριβότερη από μία παλιά, π.χ. 20 ετών.

Όμως, είναι δυνατό μία παλιά κατοικία 20 ετών να είναι ακριβότερη από μία νεόδμητη, αν βρίσκεται σε καλύτερο σημείο από τη νεόδμητη (π.χ. απέναντι από ένα ωραίο πάρκο ή μια μεγάλη πλατεία). Όπως προκύπτει από την ανάλυση των στοιχείων οι μεγαλύτερες διαφορές εντοπίζονται κυρίως στις λεγόμενες προσιτές οικονομικά περιοχές ακόμα και στις πολύ φθηνές. Όπως τονίζουν στελέχη της αγοράς στις περιοχές αυτές ακόμα δεν έχει σταθεροποιηθεί λόγω δυο παραγόντων. Ο πρώτος παράγοντας οφείλεται στο γεγονός ότι η αγορά στις περιοχές αυτές εμφανίζουν ιδιαιτερότητες και ως εκ τούτου οι πωλητές διαμορφώνουν σχεδόν «αυθαίρετα» τις τιμές πώλησης. Για παράδειγμα στο Μεταξουργείο η ψαλίδα των τιμών είναι περίπου 222%, στον Κεραμεικό 215%. Ο δεύτερος παράγοντας αφορά στη μεγάλη ψαλίδα στην ποιότητα κατασκευής που υπάρχει μεταξύ των παλιών και των νέων κατοικιών. Στην κατηγορία αυτή μπορεί να ενταχθούν περιοχές όπως ο Λόφος Σκουζέ, η Κυψέλη, το Κουκάκι, η Κυπριάδου κ.ά. Στις περιοχές αυτές η ψαλίδα σε γενικές γραμμές κινείται στα επίπεδα του 200%.

Στις ακριβές περιοχές του κέντρου η «ψαλίδα» είναι μικρότερη. Για παράδειγμα στη περιοχή του Προεδρικού Μεγάρου η διαφορά μεταξύ των ακριβών και των φθηνών κατοικιών κινείται στα επίπεδα του 136%, στην Πλάκα στο 184% και στο Κολωνάκι 177%. Μοναδική εξαίρεση ο Λυκαβηττός όπου η «ψαλίδα» φθάνει στο 236% περίπου. Στα βόρεια προάστια η «ψαλίδα» μεταξύ των φθηνών και ακριβών κατοικιών που διατίθενται στην ίδια περιοχή κινείται στα επίπεδα του 150-180% περίπου. Αναλυτές της αγοράς αποδίδουν την εικόνα αυτή στο γεγονός ότι η αγορά κατοικίας στις περιοχές αυτές βασίζεται κυρίως σε διαμερίσματα και μαιζονέτες που η ηλικία τους είναι έως 20 ετών. Επίσης επισημαίνουν ότι η μεγάλη προσφορά νεόκτιστων κατοικιών έχει δημιουργήσει ένα ιδιαίτερα ανταγωνιστικό περιβάλλον μεταξύ των κατασκευαστών γεγονός που επιτρέπει στον υποψήφιο αγοραστή να διαπραγματεύεται με μεγαλύτερη ευκαιρία την τιμή.

Πάντως η μεγαλύτερη διαφορά εντοπίζεται στο Π. Ψυχικό (205%). Ανάλογη είναι και η «συμπεριφορά» των τιμών στα Νότια προάστια της Αθήνας. Και εκεί η «ψαλίδα» μεταξύ των «ακριβών» και των «φθηνών» κατοικιών της ίδιας περιοχής κινείται μεταξύ 150-200%. Αυτό οφείλεται κατά κύριο λόγο στο γεγονός ότι στις περισσότερες από τις περιοχές αυτές η αγορά κατοικίας αναπτύχθηκε από τα τέλη της δεκαετίας του ΄80 μέχρι σήμερα με αποτέλεσμα στην αγορά οι προσφερόμενες προς πώληση κατοικίες να είναι σχετικά μικρής ηλικίας. Σε υψηλά επίπεδα όμως διατηρούνται οι διαφορές στα Δυτικά προάστια της Αθήνας και στις γειτονιές του Πειραιά και αποδίδονται στο γεγονός ότι υπάρχουν πολύ μεγάλες ποιοτικές διαφορές μεταξύ των καινούργιων και των παλαιών κατοικιών.

Τριπλή «βόμβα» στις αποδόσεις των ακινήτων –ειδικά των «φιλέτων», που συγκεντρώνουν και το όποιο αγοραστικό ενδιαφέρον από Ελλάδα και εξωτερικό, μετά το γκρέμισμα των τιμών τα τελευταία χρόνια– έβαλε η κυβέρνηση. Η αύξηση και του φόρου στα ενοίκια –ανεξάρτητα από το αν ο ιδιοκτήτης είναι ιδιώτης ή επιχείρηση– και της εισφοράς αλληλεγγύης, αλλά και του ΕΝΦΙΑ (κυρίως μέσω του συμπληρωματικού φόρου) ανεβάζει τον πραγματικό φορολογικό συντελεστή, ακόμη και πάνω από το 60%, τινάζοντας στον αέρα τα όποια επενδυτικά σχέδια μπορεί να ήταν στα σκαριά.

Οσοι αναλυτές εκτιμούσαν ότι από το 2017 θα μπορούσε υπό προϋποθέσεις να ανακοπεί η πτωτική πορεία στις τιμές των ακινήτων, μάλλον θα πρέπει να αναθεωρήσουν τις απόψεις τους, καθώς η νέα φορολογική πολιτική προκαλεί πιέσεις σε όλο το φάσμα της αγοράς: από τα ακίνητα των ιδιωτών μέχρι τα ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα των επιχειρήσεων ακόμη και των εταιρειών που επενδύουν στο real estate.

H εισπρακτική λογική κυριάρχησε και στη φορολογία ακινήτων, καθώς περίπου 500.000 ιδιοκτήτες, σε σύνολο έξι εκατομμυρίων, καλούνται να σηκώσουν πρόσθετα βάρη της τάξεως των 300 εκατομμυρίων ευρώ.

Αν προστεθούν και τα περίπου 200 εκατομμύρια ευρώ που εκτιμάται ότι θα αποφέρουν οι νέοι συντελεστές φορολόγησης των ενοικίων, τότε ο «λογαριασμός» της κτηματαγοράς εκτοξεύεται στο μισό δισεκατομμύριο ευρώ.

Πώς θα αποτυπωθούν αυτά τα νούμερα στην πράξη; Ενα σπίτι 150 τετραγωνικών μέτρων στη Νέα Ερυθραία, αποδίδει 1.000 ευρώ τον μήνα ενοίκιο. Μέχρι τώρα, ο ιδιοκτήτης πλήρωνε 1.320 ευρώ φόρο εισοδήματος, 580 ευρώ εισφορά αλληλεγγύης, 1.425 ευρώ ΕΝΦΙΑ και 420 ευρώ συμπληρωματικό φόρο ακινήτων: σύνολο 3.745 ευρώ ή περίπου το 31% του συνολικού εισοδήματος. Μέσα σε μια χρονιά, ο φορολογικός συντελεστής, θα εκτοξευθεί στο 45% καθώς:

1. Ο φόρος εισοδήματος θα αυξηθεί από τα 1.320 στα 1.800 ευρώ (λόγω αναπροσαρμογής του συντελεστή από το 11% στο 15%).

2. Η εισφορά αλληλεγγύης θα αυξηθεί από τα 580 στα 1.400 ευρώ.

3. Ο ΕΝΦΙΑ θα μειωθεί από τα 1.425 στα 1.380 ευρώ (λόγω μείωσης της τιμής ζώνης).

4. Ο συμπληρωματικός φόρος για ένα ακίνητο που στα χαρτιά φτάνει να αξίζει 517.000 ευρώ μετά τη μείωση, θα εκτοξευθεί στα 800 ευρώ από τα 420 ευρώ που ήταν μέχρι τώρα.

Θα υπάρξουν περιπτώσεις όπου ο φόρος θα αντιστοιχεί σε πάνω από 60% του ετήσιου ενοικίου που θα εισπράττει ο ιδιοκτήτης. Και αυτό διότι ο νέος συντελεστής φορολόγησης των ενοικίων φτάνει στο 45%, η εισφορά αλληλεγγύης στο 10%, ενώ σε μεγάλες περιουσίες, ο συμπληρωματικός φόρος φτάνει και στο 1,15% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, όταν η μέση μισθωτική απόδοση δεν ξεπερνά το 4-5% της πραγματικής αξίας του ακινήτου.

Το τελικό συμπέρασμα; Το ακίνητο στην Ελλάδα έχει καταστεί παντελώς ασύμφορο και οι ιδιοκτήτες του έχουν μπει για τα καλά στο στόχαστρο της φορολογικής πολιτικής της κυβέρνησης.