Στην εγχώριο αγορά ακινήτων, υπάρχουν ταχύτητες δύο κατηγοριών. Τα πολύ καλά ακίνητα που δεν έχουν υποφέρει πολύ από την κρίση και τα δευτερεύοντα που έχουν υποστεί σημαντικές πιέσεις. Η δυναμικότητα του κλάδου όμως είναι ορατή και με εχέγγυα για το μέλλον. Το real estate είναι από τους δυναμικότερους κλάδους, άλλωστε αυτό φάνηκε και με τα δύο μεγάλα deals που εντός κρίσης πραγματοποιήθηκαν σε δύο ελληνικές ΑΕΕΑΠ, κάτι που αξιολογήθηκε ως ψήφος εμπιστοσύνης προς την Ελλάδα. Tο ενδιαφέρον για το εμπορικό τουλάχιστον κομμάτι της αγοράς έχει αρχίσει να αναζωπυρώνεται, καθώς έστω και λίγες αγοραπωλησίες ακινήτων πραγματοποιούνται. Η ζήτηση των ξένων funds (Καναδοί κ.ά.) ενεργοποίησε τα προηγούμενα χρόνια την ελληνική αγορά. Αν σταθεροποιηθεί η κατάσταση στη χώρα (οικονομικά και πολιτικά) θα πολλαπλασιασθεί το ενδιαφέρον για:

- Τα εμπορικά ακίνητα υψηλής ποιότητας που παρέχουν εγγυήσεις με καλούς ενοικιαστές

- Για τις εταιρίες ΑΕΕΑΠ με υφιστάμενα χαρτοφυλάκια εμπορικών ακινήτων.

- Για ανάπτυξη νέων ή αγορά υφιστάμενων τουριστικών ακινήτων.

Υπάρχουν πολλά ακίνητα που αποτελούν collateral τραπεζικών δανείων, αλλά η διάθεσή τους στην αγορά θα γίνει δυνατή μετά τη διευθέτηση του ζητήματος των «κόκκινων δανείων» των τραπεζών. Στην κατοικία, η κατάσταση είναι πιο δύσκολη. Εκεί, το πρόβλημα ζήτησης είναι μεγαλύτερο. Οι καταναλωτές διστάζουν να αποκτήσουν σπίτι καθώς, αφενός δυσκολεύονται να βρουν στεγαστικό δάνειο, αφετέρου, κατοικία σε τιμές προνομιακές βρίσκει κανείς μόνο σε παλαιά σπίτια ή σε περιοχές πιο υποβαθμισμένες. Οι τιμές στα καινούρια ακίνητα δεν έχουν μειωθεί αντίστοιχα, από τη στιγμή που οι περισσότεροι Ελληνες κατασκευαστές δεν πιέζονται ιδιαίτερα για κάτι τέτοιο – με εξαίρεση τους νέους φόρους- (έχοντας ελάχιστα δάνεια, αρκετή ρευστότητα και χαμηλό stock λόγω της κατανομής του σε μεγάλο αριθμό κατασκευαστών). Συμπεριφορά, η οποία προσομοιάζει με αυτήν των αρχών της δεκαετίας του ' 90, όπου οι κατασκευαστές κλείδωσαν τα ακίνητα που τους ανήκαν, περιμένοντας για τρία χρόνια να αλλάξουν οι συνθήκες.....»

Η οικονομική κρίση, στη δίνη της οποίας βρίσκεται η Ελλάδα τα πέντε τελευταία χρόνια, κατέρριψε πολλούς μύθους που είχαν καλλιεργηθεί για δεκαετίες. Ο πιο σημαντικός μύθος όμως είναι αυτός που αφορά στην αγορά ακινήτων. Η ρήση σύμφωνα με την οποία "κανείς δεν έχασε αγοράζοντας γη" μεταφέρθηκε από γενιά σε γενιά και σύντομα πήρε χαρακτηριστικά αξιωματικής αλήθειας. Δεν χρειάστηκαν παρά πέντε χρόνια για να πέσουν οι μάσκες και να αποδειχθεί ότι όλα αυτά δεν ήταν τίποτα άλλο παρά αυτοεκπληρούμενες προσδοκίες.

Σε αυτά τα πέντε χρόνια, οι σωρευτικές απώλειες στην αξία των κατοικιών εκτιμάται ότι ξεπερνούν τα 350 δισ. ευρώ, σύμφωνα με τις πιο μετριοπαθείς εκτιμήσεις. Το αδιάθετο απόθεμα νέων κατοικιών υπερβαίνει τις 150.000 νέα σπίτια και εκατοντάδες χιλιάδες μεταχειρισμένα. Η προστιθέμενη αξία του στενού πυρήνα των κατασκευών, μαζί με τις υπόλοιπες δραστηριότητες που εντάσσονται στον τομέα, είχε διαμορφωθεί σε 22,5 δισ. ευρώ ή 11% του ΑΕΠ το 2006. Ωστόσο, εξαιτίας της οικονομικής κρίσης η προστιθέμενη αξία των κατασκευών είχε υποχωρήσει το 2013 σε 8,1 δισ. ευρώ, (περίπου 4% του ΑΕΠ). Σημαντική ήταν η επίπτωση της κρίσης και στην απασχόληση, η οποία περιλαμβάνει πλήθος ειδικοτήτων και επαγγελμάτων. Συνολικά στον ευρύτερο τομέα των κατασκευών, η απασχόληση διαμορφώθηκε το 2013 σε 287 χιλ. άτομα (8,7% της συνολικής απασχόλησης), έναντι 589 χιλ. το 2008 (13% της συνολικής απασχόλησης).Οι μειωμένες επενδύσεις σε κατοικίες «αφαίρεσαν» από το ΑΕΠ περίπου 1,4 μονάδες ετησίως κατά μέσο όρο ή διαφορετικά η ύφεση θα ήταν κατά 1,4 μονάδες ηπιότερη, αν δεν είχαν μειωθεί οι επενδύσεις σε κατοικίες, γεγονός που καταδεικνύει τη σημαντική συμβολή των κατασκευών στην οικονομία. Εκτιμάται δηλαδή ότι περισσότερο από το 30% της ύφεσης συνδέεται με την πτώση των επενδύσεων στις κατασκευές. Και το μείζον ερώτημα είναι ποιος ευθύνεται. Η υπερβολική σιγουριά των Ελλήνων; Η υπέρμετρη φορολογική επιβάρυνσή; Ή μήπως κάτι άλλο; Το σίγουρο είναι ότι η ελληνική οικονομία πέρασε και άλλες κρίσεις. Μπορεί να ήταν μικρότερης έντασης και διάρκειας, αλλά ταλάνισαν την ελληνική κοινωνία. Σε όλες τις κρίσεις, οι τιμές των κατοικιών είτε παρέμειναν στάσιμες είτε σημείωσαν ονομαστική άνοδο - στις περιόδους υψηλού πληθωρισμού. Αυτή ήταν άλλωστε και η αιτία που δημιουργήθηκε ο μύθος της "ασφαλούς επένδυσης" . Πραγματικά, έχει ενδιαφέρον να εξετάσει και να συγκρίνει κανείς αυτές τις δύο περιόδους της αγοράς προκειμένου να βρει τους πραγματικούς υπεύθυνους της σημερινής κατάρρευσης. Σε έρευνα για την αγορά κατοικίας που έχει γίνει στη διάρκεια της δεκαετίας του '80, είχε προκύψει ότι οι αγορές στο συντριπτικό ποσοστό τους γίνονταν με αυτοχρηματοδότηση. Ένα πολύ μικρότερο ποσοστό των αγορών γίνονταν με δανεικά από το οικογενειακό περιβάλλον και, τέλος, ένας αριθμός κατοικιών περνούσαν στους νέους ιδιοκτήτες από κληρονομιά ή γονική παροχή. Ο τραπεζικός δανεισμός για την αγορά κατοικίας ήταν ουσιαστικά ανύπαρκτος. Οι πιστωτικοί περιορισμοί σε συνδυασμό με τα αστρονομικά επιτόκια απέτρεπαν τη χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας με αυτόν τον τρόπο. Στην πρώτη δεκαετία του 2000, δηλαδή εκείνη που προηγήθηκε της σημερινής κρίσης, ο τραπεζικός δανεισμός έγινε ο κύριος και αποκλειστικός τρόπος χρηματοδότησης της αγοράς κατοικίας. Στην πραγματικότητα, οι τράπεζες μαζικά -ορισμένες φορές μάλιστα άκριτα, με αμφιλεγόμενες εκτιμήσεις και κάποιες φορές αγνοώντας τις πιστωτικές διατάξεις της Τράπεζας της Ελλάδος με τις οποίες θεσπίζονταν εισοδηματικά κριτήρια- χρηματοδότησαν εκατοντάδες χιλιάδες αγορές ακινήτων. Τα ακίνητα αυτά, όπως φαίνεται σήμερα, αποτέλεσαν τη μαγιά της σημερινής κρίσης, καθώς ο τεράστιος αριθμός τους προκάλεσε την υπερπροσφορά και οδήγησε στην κατάρρευση. Και όμως, κανείς δεν μιλά για τις ευθύνες και κανείς δεν έχει αναδείξει το θέμα των ευθυνών. Το κακό όμως έχει ήδη γίνει και θα έχει μακροπρόθεσμες συνέπειες. Στην πραγματικότητα, αυτό που έχει γίνει είναι ότι πλέον οι εναλλακτικές λύσεις που έχει ο μέσος Έλληνας για να προστατεύει τον κόπο του εφεξής θα περνούν όλες από τις τράπεζες. Το αραξοβόλι της μεσαίας τάξης. που λειτουργούσε στο παρελθόν εντελώς αυτονομημένα από το τραπεζικό σύστημα κατέρρευσε.

Η επένδυση σε ακίνητα ή σε γη, στο μέλλον θα αποκτά όλο και περισσότερο τα χαρακτηριστικά της συμπεριφοράς των χρηματιστηριακών προϊόντων, αφού όπως και οι μετοχές έτσι και τα ακίνητα θα είναι εξίσου ευάλωτα στις διακυμάνσεις της οικονομίας. Υπό το πρίσμα αυτό, η τωρινή κρίση της αγοράς ακινήτων δεν είναι τίποτα άλλο παρά «το τέλος μιας εποχής». Το επόμενο βήμα είναι ότι η ελληνική κοινωνία θα βιώσει -και- τη μείωση των ποσοστών ιδιοκατοίκησης. Οι διακυμάνσεις στις αγορά σε συνδυασμό με την τραπεζική χρηματοδότηση (επιτόκια, ροή χρηματοδότησης, πιστωτικοί περιορισμοί κ.ά.) θα είναι η νέα πραγματικότητα που με μαθηματική ακρίβεια θα οδηγήσει στο μοντέλο του ιδιοκτήτη υπό προθεσμία και υπό αίρεση. Κοντολογίς, η αγορά κατοικίας, το τελευταίο προπύργιο και καταφύγιο των μικρομεσαίων, έχει ήδη παραδοθεί και πολύ σύντομα θα είναι υπόθεση λίγων...

Η οικονομική κρίση, στη δίνη της οποίας βρίσκεται η Ελλάδα τα πέντε τελευταία χρόνια, κατέρριψε πολλούς μύθους που είχαν καλλιεργηθεί για δεκαετίες. Ο πιο σημαντικός μύθος όμως είναι αυτός που αφορά στην αγορά ακινήτων. Η ρήση σύμφωνα με την οποία "κανείς δεν έχασε αγοράζοντας γη" μεταφέρθηκε από γενιά σε γενιά και σύντομα πήρε χαρακτηριστικά αξιωματικής αλήθειας. Δεν χρειάστηκαν παρά πέντε χρόνια για να πέσουν οι μάσκες και να αποδειχθεί ότι όλα αυτά δεν ήταν τίποτα άλλο παρά αυτοεκπληρούμενες προσδοκίες. Σε αυτά τα πέντε χρόνια, οι σωρευτικές απώλειες στην αξία των κατοικιών εκτιμάται ότι ξεπερνούν τα 350 δισ. ευρώ, σύμφωνα με τις πιο μετριοπαθείς εκτιμήσεις. Το αδιάθετο απόθεμα νέων κατοικιών υπερβαίνει τις 150.000 νέα σπίτια και εκατοντάδες χιλιάδες μεταχειρισμένα. Η προστιθέμενη αξία του στενού πυρήνα των κατασκευών, μαζί με τις υπόλοιπες δραστηριότητες που εντάσσονται στον τομέα, είχε διαμορφωθεί σε 22,5 δισ. ευρώ ή 11% του ΑΕΠ το 2006. Ωστόσο, εξαιτίας της οικονομικής κρίσης η προστιθέμενη αξία των κατασκευών είχε υποχωρήσει το 2013 σε 8,1 δισ. ευρώ, (περίπου 4% του ΑΕΠ). Σημαντική ήταν η επίπτωση της κρίσης και στην απασχόληση, η οποία περιλαμβάνει πλήθος ειδικοτήτων και επαγγελμάτων. Συνολικά στον ευρύτερο τομέα των κατασκευών, η απασχόληση διαμορφώθηκε το 2013 σε 287 χιλ. άτομα (8,7% της συνολικής απασχόλησης), έναντι 589 χιλ. το 2008 (13% της συνολικής απασχόλησης).Οι μειωμένες επενδύσεις σε κατοικίες «αφαίρεσαν» από το ΑΕΠ περίπου 1,4 μονάδες ετησίως κατά μέσο όρο ή διαφορετικά η ύφεση θα ήταν κατά 1,4 μονάδες ηπιότερη, αν δεν είχαν μειωθεί οι επενδύσεις σε κατοικίες, γεγονός που καταδεικνύει τη σημαντική συμβολή των κατασκευών στην οικονομία. Εκτιμάται δηλαδή ότι περισσότερο από το 30% της ύφεσης συνδέεται με την πτώση των επενδύσεων στις κατασκευές. Και το μείζον ερώτημα είναι ποιος ευθύνεται. Η υπερβολική σιγουριά των Ελλήνων; Η υπέρμετρη φορολογική επιβάρυνσή; Ή μήπως κάτι άλλο; Το σίγουρο είναι ότι η ελληνική οικονομία πέρασε και άλλες κρίσεις. Μπορεί να ήταν μικρότερης έντασης και διάρκειας, αλλά ταλάνισαν την ελληνική κοινωνία. Σε όλες τις κρίσεις, οι τιμές των κατοικιών είτε παρέμειναν στάσιμες είτε σημείωσαν ονομαστική άνοδο - στις περιόδους υψηλού πληθωρισμού. Αυτή ήταν άλλωστε και η αιτία που δημιουργήθηκε ο μύθος της "ασφαλούς επένδυσης" . Πραγματικά, έχει ενδιαφέρον να εξετάσει και να συγκρίνει κανείς αυτές τις δύο περιόδους της αγοράς προκειμένου να βρει τους πραγματικούς υπεύθυνους της σημερινής κατάρρευσης. Σε έρευνα για την αγορά κατοικίας που έχει γίνει στη διάρκεια της δεκαετίας του '80, είχε προκύψει ότι οι αγορές στο συντριπτικό ποσοστό τους γίνονταν με αυτοχρηματοδότηση. Ένα πολύ μικρότερο ποσοστό των αγορών γίνονταν με δανεικά από το οικογενειακό περιβάλλον και, τέλος, ένας αριθμός κατοικιών περνούσαν στους νέους ιδιοκτήτες από κληρονομιά ή γονική παροχή. Ο τραπεζικός δανεισμός για την αγορά κατοικίας ήταν ουσιαστικά ανύπαρκτος. Οι πιστωτικοί περιορισμοί σε συνδυασμό με τα αστρονομικά επιτόκια απέτρεπαν τη χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας με αυτόν τον τρόπο. Στην πρώτη δεκαετία του 2000, δηλαδή εκείνη που προηγήθηκε της σημερινής κρίσης, ο τραπεζικός δανεισμός έγινε ο κύριος και αποκλειστικός τρόπος χρηματοδότησης της αγοράς κατοικίας. Στην πραγματικότητα, οι τράπεζες μαζικά -ορισμένες φορές μάλιστα άκριτα, με αμφιλεγόμενες εκτιμήσεις και κάποιες φορές αγνοώντας τις πιστωτικές διατάξεις της Τράπεζας της Ελλάδος με τις οποίες θεσπίζονταν εισοδηματικά κριτήρια- χρηματοδότησαν εκατοντάδες χιλιάδες αγορές ακινήτων. Τα ακίνητα αυτά, όπως φαίνεται σήμερα, αποτέλεσαν τη μαγιά της σημερινής κρίσης, καθώς ο τεράστιος αριθμός τους προκάλεσε την υπερπροσφορά και οδήγησε στην κατάρρευση. Και όμως, κανείς δεν μιλά για τις ευθύνες και κανείς δεν έχει αναδείξει το θέμα των ευθυνών. Το κακό όμως έχει ήδη γίνει και θα έχει μακροπρόθεσμες συνέπειες. Στην πραγματικότητα, αυτό που έχει γίνει είναι ότι πλέον οι εναλλακτικές λύσεις που έχει ο μέσος Έλληνας για να προστατεύει τον κόπο του εφεξής θα περνούν όλες από τις τράπεζες. Το αραξοβόλι της μεσαίας τάξης. που λειτουργούσε στο παρελθόν εντελώς αυτονομημένα από το τραπεζικό σύστημα κατέρρευσε. Η επένδυση σε ακίνητα ή σε γη, στο μέλλον θα αποκτά όλο και περισσότερο τα χαρακτηριστικά της συμπεριφοράς των χρηματιστηριακών προϊόντων, αφού όπως και οι μετοχές έτσι και τα ακίνητα θα είναι εξίσου ευάλωτα στις διακυμάνσεις της οικονομίας. Υπό το πρίσμα αυτό, η τωρινή κρίση της αγοράς ακινήτων δεν είναι τίποτα άλλο παρά «το τέλος μιας εποχής». Το επόμενο βήμα είναι ότι η ελληνική κοινωνία θα βιώσει -και- τη μείωση των ποσοστών ιδιοκατοίκησης. Οι διακυμάνσεις στις αγορά σε συνδυασμό με την τραπεζική χρηματοδότηση (επιτόκια, ροή χρηματοδότησης, πιστωτικοί περιορισμοί κ.ά.) θα είναι η νέα πραγματικότητα που με μαθηματική ακρίβεια θα οδηγήσει στο μοντέλο του ιδιοκτήτη υπό προθεσμία και υπό αίρεση. Κοντολογίς, η αγορά κατοικίας, το τελευταίο προπύργιο και καταφύγιο των μικρομεσαίων, έχει ήδη παραδοθεί και πολύ σύντομα θα είναι υπόθεση λίγων...

H έκρηξη της αγοράς κατοικίας κατά την δεκαετία του ΄80 θα πρέπει να αξιολογηθεί κυρίως ως αποτέλεσμα συγκεκριμένων και στοχευμένων πολιτικών δράσεων που σχεδιάστηκαν και υλοποιήθηκαν σε κεντρικό πολιτικό επίπεδο και δευτερευόντως στην χρηματοπιστωτική αγορά που ήταν το βασικό αίτιο της έκρηξης που σημειώθηκε στην διάρκεια της περιόδου 1997-2008. Ιδιαίτερα σημαντικό θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι η πορεία των τιμών δεν επηρεάστηκε από την πρόσφορά .

Σύμφωνα με τα στοιχεία των Εθνικών Λογαριασμών ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των επενδύσεων σε κατοικίες ήταν 4% (τιμές του 1970). Το 1990 , όταν δηλαδή το γενικό επίπεδο των τιμών κατοικιών έφτασε στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων δεκαετιών οι επενδύσεις σε κατοικίες ήταν στα υψηλότερα επίπεδα της δεκαετίας. Η παράλληλη αυτή πορεία υποδηλώνει την δυναμική της ζήτησης η οποία απορρόφησε το σύνολο των προσφερόμενων ακινήτων . Με δεδομένο δεν είναι δυνατόν , λογω έλλειψης διαθέσιμων στοιχείων να καταγραφεί με απόλυτους αριθμούς το σύνολο της προσφοράς δεν θα απείχε πολύ από την πραγματικότητα να χρησιμοποιηθεί ο όρος ότι η αγορά κατοικίας την περίοδο 1986 -1990 κινήθηκε σε συνθήκες υπερβάλλουσας ζήτησης που προκλήθηκαν από εξωγενείς παράγοντες.

Αν και η διεθνής βιβλιογραφία αναφέρει ότι η σχέση των τιμών πώλησης των κατοικιών με την αντίστοιχη των τιμών των ενοικίων είναι αντιστρόφως ανάλογη εντούτοις η αγορά κατοικίας της Αττικής δεν φαίνεται να επιβεβαιώνει αυτή την διαπίστωση. Συγκεκριμένα τα στοιχεία της ΕΣΥΕ που καταγράφουν την εξέλιξη των τιμών των ενοικίων (ειδικός δείκτης για τον υπολογισμό του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή ) εμφανίζουν αύξηση των τιμών των ενοικίων που υπερβαίνει το 200%. Πρέπει όμως να σημειωθεί ότι την περίοδο 1986-1990 ο ρυθμός αύξησης των τιμών των ενοικίων σαφώς υπολείπονταν του ρυθμού μεταβολής των τιμών των κατοικιών . Αν και οποιαδήποτε ερμηνεία της συγκεκριμένης συμπεριφοράς είναι παρακινδυνευμένη εντούτοις μπορεί να υποστηριχθεί η άποψη ότι , η έκρηξη της αγοράς κατοικίας την περίοδο 1986-1990 δεν μπορεί να ερμηνευτεί με αμιγώς οικονομικούς όρους .

Αντίθετα πρόκειται για μία συμπεριφορά που συνδέεται με την αναβάθμιση των συνθηκών στέγασης των νοικοκυριών . Η ανάγκη αυτή , είναι απόλυτα συνεπής από την πορεία μεγεθών που καταγράφουν την εξέλιξη της αξίας των περιουσιακών στοιχείων αλλά και του διαθεσίμου εισοδήματος των νοικοκυριών. Η αύξηση του πλούτου σε συνδυασμό με στοχευμένες πολιτικές που επικεντρώνονταν σε ομάδες πληθυσμού κυρίως της μεσαίας τάξης επέτρεψαν την χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας κυρίως με ίδια κεφάλαια και δευτερευόντως με τραπεζικό δανεισμό. Η υπόθεση αυτή επιβεβαιώνεται και από την μελέτη των στοιχείων που αφορούν τις σχετικές τιμές ανά περιοχή. Συγκεκριμένα η μεταβολή του εύρους της απόκλισης της μέσης τιμής πώλησης της κατοικίας ανά περιοχή από την μέση τιμή του συνόλου της Αττικής αποτελεί ένα ασφαλές εργαλείο προσέγγισης όχι μόνο των συνθηκών ζήτησης για κατοικίες στην κάθε αγορά αλλά και για τυχόν εσωτερικές ανακατατάξεις που σημειώνονται στο σύνολο της αγοράς (κινητικότητα αγοράς). Η συγκεκριμένη μέθοδος προσέγγισης κρίνεται ιδιαίτερα ασφαλής για την ελληνική πραγματικότητα αφού η μελέτη του προβλήματος με βάση την εξέλιξη των δημογραφικών μεγεθών παρουσιάζει σημαντικά προβλήματα λόγω των ελληνικών ιδιαιτεροτήτων . Για τον σκοπό αυτό η αγορά κατοικίας της Αττικής εντάχθηκε σε τέσσερεις κατηγορίες. Τα κριτήρια που χρησιμοποιήθηκαν ήταν :

Το επίπεδο των τιμών .

Η εισοδηματική σύνθεση του πληθυσμού.

Η χιλιομετρικές αποστάσεις από περιοχές με έντονη βιομηχανική και βιοτεχνική δραστηριότητα.

Τα ιστορικά χαρακτηριστικά της περιοχής και συγκεκριμένα το χρονικό διάστημα που η περιοχή έχει αποκτήσει χαρακτηριστικά αγοράς αστικής κατοικίας.

Με βάση τα κριτήρια αυτά προέκυψαν τέσσερεις κατηγορίες περιοχών και συγκεκριμένα:

Προάστια με τιμές κατοικίας να είναι υψηλότερες 10-20% από την μέση τιμή κατοικίας της Αττικής. Η ομάδα αυτή περιλαμβάνει τις περιοχές:Γλυφάδα, Αγία Παρασκευή , Χαλάνδρι και Παλαιό Φάληρο.

Προάστια με τιμές κατοικίας να είναι υψηλότερες 30-60% από την μέση τιμή κατοικίας της Αττικής. Η ομάδα αυτή περιλαμβάνει τις περιοχές Κηφισιά, Παλαιό Ψυχικό και Βουλιαγμένη.

Συνοικίες του κέντρου της Αθήνας με χαρακτηριστικά περιοχής κύριας κατοικίας. Η ομάδα αυτή περιλαμβάνει τις περιοχές : Κυψέλη , Αμπελόκηποι , Παγκράτι, Πατήσια και γειτονιές περί την Αχαρνών (Αγ. Μελετίου, Πλ. Αττικής κα).

Προάστια που βρίσκονται πλησίον βιομηχανικών και βιοτεχνικών ζωνών. Η ομάδα αυτή περιλαμβάνει τις περιοχές : Αιγάλεω, Περιστέρι, Νίκαια και Λιόσια.

Όταν οι αγορές μετοχών πάνε προς τα κάτω, οι ιδιόκτητες ευχαριστούν τον Θεό που κατέχουν ακίνητη περιουσία. Αλλά η ακίνητη περιουσία δεν είναι πάντοτε ασφαλές καταφύγιο . Ψάξαμε και βρήκαμε τους μύθους για τις επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία

Η ΕΠΕΝΔΥΣΗ ΕΙΝΑΙ ΜΗΔΕΝΙΚΟΥ ΚΙΝΔΥΝΟΥ

Αν και τεχνικά αυτό είναι αλήθεια , η ακίνητη περιουσία δεν πρέπει να θεωρείται μια επένδυση που δεν επηρεάζεται απο τις διακυμάνσεις της αγοράς. Μπορεί να χάσετε χρήματα που επενδύσατε σε ακίνητα και αυτό αποδεικνύεται τις δύσκολες μέρες που ζούμε. Μακροπρόθεσμα , οι τάσεις δείχνουν ότι η πορεία των τιμών είναι ανοδική αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι η επένδυση σε ακίνητα δεν κρύβει κινδύνους.

Η ΕΠΕΝΔΥΣΗ ΠΡΟΣΦΕΡΕΙ ΜΕΓΑΛΕΣ ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ.

Ο Μ.Π αγόρασε ένα σπίτι το 2002 καταβάλλοντας 180.000 ευρώ το ανακαίνινισε και έμεινε σε αυτό οκτω χρόνια και το πούλησε για 270.000 . Ξέρετε ποιά ήταν η μέση ετήσια αποδοση(αφαιρουμένων του κόστους); Περί το 1,5% ετησίως. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι σε κάποιες χρονικές περιόδους το ακίνητο μπορεί να προσφέρει σημαντικές υπεραξίες αλλά σε κάποιες άλλες να έχει αρνητική απόδοση. Το ζητούμενο είναι πότε αγοράζεις και πότε πουλάς.

ΕΠΕΝΔΥΣΗ ΠΟΥ ΕΛΕΓΧΕΤΑΙ ΑΠΟ ΤΟ ΕΠΕΝΔΥΤΗ

Αν και ο επενδυτής αποφασίζει: που , πόσο και πότε θα αγοράσει και πουλήσει εντούτοις υπάρχουν στοιχεία που δεν μπορεί να ελέγξει. Μπορεί να προβλέψει ότι θα γίνει μία φυσική κατστροφή;ότι ο γείτονας τους ήταν μπλεγμένος με το έγκλημα ή ότι ...

ΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΕΙΝΑΙ ΛΙΓΟΤΕΡΟ ΕΥΑΛΛΩΤΑ ΑΠΟ ΤΙΣ ΜΕΤΟΧΕΣ

Θεωρητικά αυτό είναι σωστό αλλά δεν παύει και η αγορά ακινήτων να εξαρτάται απο πολλούς παράγοντες. Για παράδειγμα η φούσκα των στεγαστικών δανείων. Θέλετε και άλλο παράδειγμα; Η αύξηση της φορολογίας . Σίγουρα η αγορά ακινήτων δεν είναι τόσο ευμετάβλητη όσο η αγορά μετοχών αλλά δεν παύει να επηρεάζεται απο το εξωτερικό περιβάλλον και την οικονομική συγκυρία.

Η Αθήνα, στην καταρχήν συμφωνία της 20ης Φεβρουαρίου στα πλαίσια του Eurogroup, δεσμεύτηκε πως οι ελληνικές αρχές, «δεν θα καταργήσουν ιδιωτικοποιήσεις που έχουν ολοκληρωθεί», «στην περίπτωση που ο διαγωνισμός έχει προκηρυχθεί η κυβέρνηση θα σεβαστεί τη διαδικασία, σύμφωνα με την νομοθεσία» και, τέλος, πως «θα επανεξετάσουν τις ιδιωτικοποιήσεις που δεν έχουν προκηρυχτεί, αποσκοπώντας στη βελτίωση των όρων έτσι ώστε να βελτιστοποιηθούν τα μακροπρόθεσμα οφέλη του Δημοσίου». Στην κατηγορία των ιδιωτικοποιήσεων που έχουν ολοκληρωθεί ή που ο διαγωνισμός έχει προκηρυχθεί εμπίπτουν και το Ελληνικό, ο ΔΕΣΦΑ, το Αμοιβαίο Ιπποδρομιακό Στοίχημα που ανακοινώθηκε και επίσημα από το ΤΑΙΠΕΔ πως προχωρά, τα Περιφερειακά Αεροδρόμια και ορισμένα ακίνητα που έχουν κατοχυρωθεί μέσα από την διαδικασία ηλεκτρονικών πλειστηριασμών. Όπως και οι διαγωνισμοί που έχουν ήδη προκηρυχθεί και η κυβέρνηση έχει δεσμευτεί πως θα σεβαστεί τη διαδικασία και ως εκ τούτου αναμένονται από τους επενδυτές άμεσες ενέργειες της ελληνικής πλευράς, είναι αυτοί για την καταστατική πλειοψηφία του ΟΛΘ όπως και για την ΤΡΑΙΝΟΣΕ και την ΕΕΣΣΤΥ αλλά και το Θριάσιο. Ακόμα σε εξέλιξη (τυπικά αλά όχι ουσιαστικά) βρίσκονταν προκηρυγμένοι διαγωνισμοί για τις μαρίνες Πύλου και ΣΕΦ όπως και ορισμένα ακίνητα. Πρώτη προτεραιότητα με βάση τα όσα έγιναν γνωστά από το Πεκίνο και την Αθήνα είναι η πώληση ποσοστού του ΟΛΠ, η ολοκλήρωση της συναλλαγής για τα περιφερειακά αεροδρόμια και το Αμοιβαίο Ιπποδρομιακό Στοίχημα. Όμως οι πρώτες ενδείξεις ότι θα γίνουν παρεμβάσεις στους όρους κάποιων εκ των διαγωνισμών αυτών είναι γεγονός. Ήδη κατά πληροφορίες συζητείται το ενδεχόμενο να μην διατεθεί το 67,7% του ΟΛΠ αλλά μικρότερο ποσοστό ενώ παρεμβάσεις, τουλάχιστον κατά τα εκάστοτε λεγόμενα κυβερνητικών αξιωματούχων, αναμένονται και σε άλλους διαγωνισμούς. Παρεμβάσεις έχουν προαναγγελθεί έτσι εμμέσως και για το Ελληνικό όπου πλειοδότης έχει αναδειχθεί σχήμα υπό την Lamda Development του ομίλου Λάτση με προσφορά 915 εκατ. ευρώ. Ο νέος πρόεδρος του ΤΑΙΠΕΔ Στέργιος Πιτσιόρλας στην Βουλή προ δυο εβδομάδων δήλωσε ότι το Ελληνικό έχει «προβλήματα» και πως η διαδικασία αξιοποίησής του είναι τόσο διάτρητη που δεν μπορεί να υλοποιηθεί παραπέμποντας σε αναμόρφωσή της.

Αυτές τις μέρες οι άνθρωποι που ζούν από την αγορά ακινήτων, που έχουν βασίσει τα γηρατειά τους στο νοίκι που θα εισπράττουν από το τριάρι στο Παγκράτι ή που έχουν ονειρευτεί να αποτραβηχτούν σε ένα σπίτι σε κάποιο χωριό, για να περάσουν τα χρόνια που τους απομένουν μετά τη συνταξιοδότηση, αλλά και εκείνοι που πίστεψαν ότι «ακόμα και τη δύσκολη ώρα θα μπορέσουν να πουλήσουν για να τα βγάλουν πέρα», ανεβαίνουν το δικό τους «Γολγοθά».

Διαβάστε περισσότερα

Και ξαφνικά όλοι ανακάλυψαν την αγορά ακινήτων. Διαπίστωσαν ότι και αυτή , υπόκειται στους νόμους της προσφοράς και της ζήτησης , λειτουργεί με βάση τους όρους ρευστότητας, κινείται δηλαδή με τον ίδιο τρόπο με αυτό της αγοράς των φρούτων και των λαχανικών. Είδαν ότι τελικά η συγκεκριμένη αγορά δεν είναι το «αραξοβόλι» που υπακούει στην λαϊκή ρήση που ήθελε «κανένα να μη έχει χάσει αγοράζοντας γη» αλλά κρύβει κινδύνους ζημιών εξίσου σοβαρούς με εκείνους κάθε άλλης αγοράς. Οι ιδιοκτήτες διαπίστωσαν ότι , η περιουσία τους μπορεί να συρρικνωθεί καθώς οι τιμές δεν ανεβαίνουν πάντα αλλά καμμία φορά πέφτουν. Διαπίστωσαν επίσης ότι η ακίνητη περιουσία μπορεί να έχει αξία αλλά αν δεν υπάρχει ζήτηση η αξία της μηδενίζεται (αν δεχθούμε τον κλασσικό ορισμό της τιμής που συναρτάται άμεσα με την οριακή χρησιμότητα του προϊόντος). Είδαν επίσης ότι και το ακίνητο ως περιουσιακό στοιχείο θέλει την διαχείριση του αφού εάν παραμένει ακίνητο κινδυνεύει να «φαγωθεί» από τον σκώρο της απαξίας. Οι κατασκευαστές –και κυρίως οι μικροί- διαπίστωσαν ότι η εποχή που πουλάγανε από τα σχέδια και τα μπετά έχει παρέλθει οριστικά και αμετάκλητα. Αυτό σημαίνει ότι αν δεν κάνουν καλούς λογαριασμούς-και υπολογισμούς-κινδυνεύουν να ξεμείνουν με ακίνητα και με αδηφάγα …δάνεια. Κατάλαβαν επίσης ότι δεν πουλιέται ότι και όπου κτίζεται αλλά ότι οι ανάγκες του καταναλωτή είναι αυτές που καθορίζουν την απορρόφηση του προϊόντος. Διαισθάνθηκαν επίσης την προοπτική να βγούν από την αγορά βίαια αφού οι «μεγάλοι» καραδοκούν. Οι μεσίτες , διαπίστωσαν ότι οι πελάτες δεν είναι αμνοί προς σφαγή αλλά απαιτούν να εξασφαλίσουν όρους διαφάνειας στην διαπραγμάτευση. Τα παιγνίδια με τις αγγελίες «μαϊμού» και με τα καπέλα στις τιμές είναι συμπεριφορές μίας άλλης εποχής. Αισιόδοξης και ευκολόπιστης. Τώρα , βρισκόμαστε σε μία εποχή που ο αγοραστής προσπαθεί να μάθει και κυρίως δεν λέει έυκολα «δεν βαριέσαι» αφού γνωρίζει ότι κάθε ευρώ που πληρώνει θα το ξεπληρώσει διπλάσιο σε 15 χρόνια στην τράπεζα . Η τελευταία μάλιστα δεν είναι καθόλου εξυπηρετική όταν «πιάσει βροχή» αφού τότε είναι αποφασισμένη να σου «πάρει την ομπρέλα». Η διαπίστωση αυτή ισχύει το πολλάπλάσιο όταν αυτός που αποφασίζει είναι είτε αυτός που πληρώνει είτε εκείνος που περιμένει να εισπράξει το αντίτιμο για να πληρώσει. Από την πλευρά τους , οι τράπεζες διαπίστωσαν ότι οι τιμές πέφτουν και μαζί με αυτές κλονίζονται οι δείκτες κεφαλαιακής τους επάρκειας , οι δείκτες ρευστότητας και οι δείκτες αξιοπιστίας.

Τελικά κάνουμε ότι περνά από χέρι μας να απαξιώσουμε την αγορά ακινήτων. Από πού να αρχίσει και που να τελειώσει κανείς: από την φορολογική ανασφάλεια ; από τον κυριολεκτικό αποκλεισμό των πιο εμπορικών περιοχών της πόλης από τα σκουπίδια, την επαιτεία , την εγκατάλειψη , την εγκληματικότητα; από την κατακόρυφη πτώση της οικονομικής δραστηριότητας που έχει ήδη αφήσει τα σημάδια της σε κλάδους ολόκληρους του εμπορίου όπως για παράδειγμα των επίπλων και των οικιακών συσκευών; Η ελληνική αγορά ακινήτων , δεν ζητά πλέον πολιτικές ενίσχυσης αλλά παρεμβάσεις για να μη απαξιωθεί εντελώς. Την ίδια στιγμή , που στις ΗΠΑ εφαρμόζονται φορολογικά μέτρα για την ενίσχυση της αγοράς κατοικίας , στη Γαλλία υλοποιήθηκε ένα πρόγραμμα ενίσχυσης των κατασκευαστικών επιχειρήσεων μέσω της συντήρησης και ανάπλασης ιστορικών κτιρίων στην χώρα μας καταγράφεται κατά ριπάς αύξηση των αντικινήτρων που οδηγούν στην απομάκρυνση των επενδυτών ακόμα και από την σκέψη να επενδύσουν σε ακίνητα. Όλα δείχνουν ότι η οικονομική κρίση ανέδειξε προβλήματα που για δεκαετίες ολόκληρες ήταν προσεκτικά κρυμμένα κάτω από χαλί και τώρα ξεπροβάλλουν ορμητικά και απειλητικά. Ο πραγματικός κίνδυνος που ελλοχεύει δεν είναι ούτε η πτώση ούτε των τιμών ούτε των υπεραξιών. Ο πραγματικός κίνδυνος τον οποίο φαίνεται ότι αγνοούν –ή θέλουν να αγνοούν –οι κάθε λογής υπεύθυνοι ,είναι ότι το ακίνητο, μία επένδυση την οποία ο μέσος έλληνας θεωρούσε ως το πιο ασφαλές καταφύγιο , κινδυνεύει να διαγραφεί από την λίστα των εναλλακτικών επενδυτικών επιλογών του. Με δεδομένο , ότι η ελληνική αγορά ακινήτων είναι καθαρά ελληνική υπόθεση το αποτέλεσμα αυτής της πρακτικής μπορεί να το φανταστεί ο καθένας. Αυτή τη στιγμή , αν θέλουν να πάρει μπροστά η αγορά ακινήτων η διαδρομή είναι μονόδρομος αφού η αγορά το μόνο που χρειάζεται είναι να ηρεμήσει και να αισθανθεί ασφάλεια. Κινήσεις και επιλογές που αφήνουν να αιωρούνται φόβοι και απειλές οδηγούν με μαθηματική ακρίβεια σε αδιέξοδο.

Η εμπορική αξία των ακινήτων αποτελεί την πιο αποτελεσματική και δικαιη μέθοδο υπολογισμού της αξίας του ακινήτου για τις ανάγκες όλων των συναλλαγών για τα ακίνητα(μεταβιβάσεις, υπολογισμός φόρων, εγγυήσεις και υποθήκες κ α). Το πιο σημαντικό είναι ότι ουσιαστικά με τον τρόπο αυτό μπορεί να ελεγχθεί όψι μόνο η φορολογία αλλά και η ροή των πιστώσεων απο τις τράπεζες.Αυτή η μέθοδος άλλωστε αποτελεί και την πρακτική των περισσοτέρων χωρών του δυτικού κόσμου. Ως κριτήριο για τον καθορισμό της εμπορικής αξίας δεν μπορεί να είναι μεμονωμένες μεταβιβάσεις γειτονικών ομοειδών ακινήτων οι οποίες είναι πιθανόν να μην αντανακλούν την πραγματική εμπορική αξία των ακινήτων. Επομένως, ο ορισμός της εμπορικής αξίας δεν μπορεί να γίνεται αυθαίρετα. Έτσι απαιτείται η δημιουργία ενός μεθοδολογικά αξιόπιστου συστήματος εκτιμήσεων, το οποίο θα στηρίζεται σε σταθερά, επιστημονικώς αποδεκτά και αδιάβλητα κριτήρια υπολογισμού, ώστε με βάση αυτό να ορίζονται με σαφήνεια και ορθότητα οι εμπορικές αξίες των ακινήτων. Αυτό το σύστημα αναμένεται να δημιουργηθεί μέχρι το τέλος του 2015 με τη συνεργασία των συναρμόδιων Υπουργείων.